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地产政策酝酿松绑
摘自:龙房川
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发布时间:2012/2/10
核心提示:继广东中山之后,安徽芜湖发布楼市调控文件《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》(以下简称《意见》)强调,2012年,在芜湖市区购买自住普通商品住房的,将给予免缴契税的补贴,购房面积在90平方米以下的,还有额外的货币补贴。通过蛛网博弈推演平台,我们认为,今年房地产结构性微调趋势明显,房地产板块经过长期政策压制后有望迎来修正机会。

  一、楼市存在的种种不利因素

  当前房地产市场面临着诸多不利因素,造成了房地产大阴格局的形成。其中最关键也是最主要的因素来自于政治。市场供需关系的不平衡以及住房在中国的特殊意义,决定了市场化的调控手段如房产税等短期内难以起到稳定房价,挤压楼市泡沫的目的。

  在巨大的经济利益驱使下,房地产既得利益集团成为阻碍楼市调控的最大障碍。因此中央政府也经历越调控房价越上涨的尴尬,伴随房价上涨的还有民众日益不满的情绪。相比之下,政治无疑是高效率的工具。也许正是出于政治上的考虑,本届政府终于在离换届还有1年多的时间选择了强制性的行政手段调控楼市。这一次祭出的是限购限售的杀手锏。

  如果说收紧银行信贷和提高房贷利率是从资金来源和投资成本上挤压楼市泡沫,那么限购限售令的推出则是硬生生地阻断了楼市的交易。加上银行对房地产信贷的萎缩,开发商的资金链日益紧张,为回流资金,不得不纷纷降价销售,万科绿城等大型房企已相继出台降价措施,有统计数据显示,全国主要城市房价已连续3个月出现下降。房价和成交量的双双回落表明房地产正处于大阴格局之中。

  二、房地产政策存在微调空间

  在去年底的中央经济工作会议中,未来一年中房地产调控的定调是,要抓好保障性住房投融资,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。相对之前,房地产调控的大基调仍然保持,但建议扩大有效供给。

  在日前召开的中国人民银行金融市场工作座谈会上,央行提出将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,并提出"满足首次购房家庭的贷款需求".也就是说,中央经济工作会议的精神进入落实的阶段。事实上,继广东中山之后,安徽芜湖发布楼市调控文件《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》强调,2012年,在芜湖市区购买自住普通商品住房的,将给予免缴契税的补贴,购房面积在90平方米以下的,还有额外的货币补贴。我们认为,这将是房地产微调的先行信号,未来力度有望继续加大。

  按照投资落后销售6个月左右的规律,3、4月份将是房地产投资将大幅回落,并对应着宏观经济增长的低点,届时风险因素将明显释放,这将成为政策加码的契机,其中,两会将成为政策变化的观察点。另外,还有一个重要的观察点,即7月前后的年中北戴河会议。

  综合来看,宏观经济形势严峻,中央或出台进一步救市措施。短期来看,通胀反弹令市场对于政策微调的预期混沌化,从而加剧了市场的波动;但微调仍然是方向,大盘中期存在一定反弹基础。根据行为分析,今年房地产结构性微调趋势明显,房地产板块经过长期政策压制后有望迎来修正机会。

  

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