赵某诉上海市杨浦区殷行361街坊第二业主大会纠纷案
上海市第二中级人民法院民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第2556号
上诉人（原审被告）赵某
被上诉人（原审原告）上海市杨浦区殷行361街坊第二业主大会。
上诉人赵某因财产权属纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2006）杨民三（民）初字第691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，1999年，赵某与上海恒宝物业有限公司（以下简称恒宝物业公司）签订了房屋租赁合同一份，约定恒宝物业公司将中原路8号北边第一间（8-5）（即中原路72号）房屋租赁给赵某，由赵某自费分割该房屋，签约时赵某一次性支付五年租金为人民币90000元；合同期自1999年7月15日至2004年7月14日止，合同期满后，赵某在同等条件下有优先续借权。合同订立后，双方按约履行。2004年5月30日，恒宝物业公司通知赵某租赁合同即将到期，拟将月租金调整为6500元。之后，双方就续租的月租金及支付方式等主要条款进行了协商，但未达成一致意见。同年7月13日，恒宝物业公司通知赵某已视其为放弃优先承租权并无意续租。8月，双方又继续展开磋商，仍未果。9月8日，恒宝物业公司与案外人宋某就系争房屋签订了《房屋有偿使用合同》。同年9月10日，恒宝物业公司再次通知赵某视其为无意续租，放弃优先承租权，并告知赵某月租金将在不低于4700元的基础上与其他客户签约。赵某收函后于当月15日复函恒宝物业公司，要求继续租赁，并表示愿意接受恒宝物业公司给予宋某的租赁条件。后因赵某一直占用系争房屋，且三方当事人协商不成，赵某提起了民事诉讼，要求判令恒宝物业公司与宋某签订的租赁合同无效，因恒宝物业公司已经不再管理系争房屋所在的小区，故要求新的物业公司与赵某签订续借合同。
该案经原审法院审理后，于2004年12月24日作出（2004）杨民三（民）初字第2877号民事判决，判决恒宝物业公司与宋某于2004年9月8日签订的《房屋有偿使用合同》无效；恒宝物业公司应自判决生效之日起十日内返还宋某2004年9月15日至2005年9月14日租金60000元、押金5000元；恒宝物业公司应自判决生效之日起十日内与赵某就本市杨浦区中原路72号店铺签订租赁合同。恒宝物业公司及宋某不服提起上诉。本院经审理后作出了（2005）沪二中民二（民）终实际上第631号民事裁定，撤销了原判决，将本案发回原审法院重审。
原审法院经重审后查明，系争房屋确属未办理过任何建造手续，无房地产权证的违章建筑物。恒宝物业公司原系接受上海市杨浦区殷行361街坊第二为主委员会的委托与赵某签订上述合同。恒宝物业公司已于2004年10月退出了该建筑物所在的物业管理小区的物业管理工作，即恒宝物业公司已与该小区结束了物业管理服务的合同关系。故原审法院认为，恒宝物业公司与赵某签订的合同是基于当时的业委会的委托，在其已结束了小区的物业管理合同关系后，业委会已不愿再行出租的情况下，赵某仍要求续签合同，显属不当。况且，系争房屋又属违章建筑物，其用于租赁不符合法律规定，依法也不能得到法律的保护。2005年11月18日，原审法院作出（2004）杨民三（民）初重字第2877号民事判决，赵某要求判令恒宝物业公司与宋某签订的租赁合同无效，由赵某签订续借合同的诉讼请求不予支持。赵某不服该判决，向本院提起上主的。2006年4月7日，本院经审理后认为在该案中，业委会明确表示不再出租系争房屋，且赵某亦明确表示续签合同的诉讼请求不再坚持。故原审判决对赵某要求续签合同的诉讼请求不予支持是正确的。关于赵某以恒宝物业公司与宋某之间的合同侵害其权益，要求确认恒宝物业公司与宋某之间的租赁合同无效的请求，由于当事人之间对当初系争房屋出租时的原始状态说法不一，赵某亦不能举证证明系争房屋由其出资建造，故作出（2005）沪二中民二（民）终字第631号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2006年4月，上海市杨浦区殷行361街坊第二业主大会（以下简称业主大会）向原审法院提起诉讼，称赵某与恒宝物业公司的租赁期限至2004年7月14日届满。赵某在租期到期后仍占用上海市杨浦区中原路72号店铺，且未支付任何费用。据此要求赵某立即迁出上海市杨柳浦区中原路72号店铺，并从2004年7月15日起按赵某曾经认可的每月租金4700元，支付至2006年4月14日，共计98700元。
原审审理中，赵某辩称，系争房屋是违章建筑，权属不属于业主大会。该处原是小区内空地，由赵某出资从非规划的简易自行车棚改建成现状，无产权证，但有合法的营业执照。业主大会要求赵某迁出，应证明其对系争房屋有权属或进行过投资。且要求赵某偿付已破坏的系争房屋的使用费也不合理，不合法，请求对业主大会的诉讼请求不予支持。
原审法院认为，赵某与恒宝物业公司之间就系争房屋的租赁合同纠纷已通过诉讼进行了解决，且相关民事判决书亦已生效。赵某现与恒宝物业公司之间无租赁关系，而系争房屋是恒宝物业公司基于当时的业委会的委托进行出租，在所涉系争房屋的纠纷案件审理中，双方当事人对当初系争房屋出租时的原始状态说法不一，而赵某亦不能举证证明系争房屋由其出资建造，故现业主大会要求赵某迁出系争房屋应予支持；至于租金，因系争房屋属违章建筑物，其用于租赁不符合法律规定，且已生效的民事判决书亦确认在2004年9月15日至2005年9月14日期间系宋某使用系争房屋，事后虽由赵某占用，但业主大会未提供相关证据证明赵某在实际经营，故对业主大会此项诉讼请求，不予支持。据此判决：一、赵某应自本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区中原路72号店铺；二、上海市杨浦区殷行361街坊第二业主大会要求赵某支付占用上海市杨浦区中原路72号店铺期间的使用费98700元的诉讼请求，不予支持。
判决后，赵某提起上诉称，其与恒宝物业公司签订的租赁合同明确约定赵某有优先续租权，现业委会违约将系争房屋租赁给他人至2007年9月，原审法院判决赵某迁出系争房屋与事实相悖。业委会有履约与赵某续签合同的民事责任，无论系争房屋由谁出资建造，赵某都享有优先承租权。据此要求撤销原判，判令赵某有优先续租权。
业主大会辩称，系争房屋是违章建筑，赵某与恒宝物业公司签订的租赁合同是无效的，合同约定的续租权也是无效的。赵某所述的所谓权益得不到法律的保护，要求维持原审法院的判决。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，赵某是基于其与恒宝物业公司签订的租赁合同而占有、使用系争房屋，现该租赁合同期限届满，而赵某要求续租系争房屋的请求因故已被生效判决确认不予支持，故赵某现仍占有系争房屋缺乏依据。原审法院判决赵某迁出并无不当，本院予以维持。赵某的上诉请求，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3471元，由上诉人赵某负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 王 珍
代理审判员 高 胤
二○○六年十二月二十七日
书 记 员 李 媛