张勇与赣州胜华实业有限公司房屋拆迁补偿协议纠纷案
江西省赣州市中级人民法院民事判决书
(2007)赣中民一终字第186号
上诉人（原审原告，反诉被告）张勇，男，1963年12月30日生，汉族，住（略）。
委托代理人钟坚元，江西南芳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）赣州胜华实业有限公司。住所地：赣州市章贡区八境路10号。
法定代表人卢玉胜，公司董事长。
委托代理人白康生，江西实创律师事务所律师。
上诉人张勇因房屋拆迁补偿协议纠纷一案，不服章贡区人民法院作出的（2006）章民一（1）初字第1191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理,现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年2月27日，原告之父与被告签订《协议书》。双方约定，原告之父将其所有的八境路4号房（面积105.
48平方米）交被告拆迁开发，被告返还二室二厅标准配套房一套，超出面积原告按700元／平方米购买，被告补偿原告搬家费200元、过渡安置费10元／月；交房期限为一年，如逾期未返迁房屋，被告按产权面积住宅现市场价值计算同期银行贷款利息，支付给原告作为补偿，直到返还之日为止。被告返回原告房屋必须水电到户，一户两总表，并且原告新房的水电工程、增容、门窗等配套设施费用由被告承担。2004年1月9日，赣州市城市规划局向被告发出《关于暂停建设项目的通知》，内容为：根据市城市规划委员会第一次会议精神，请你单位暂停在八境路建设的八境工艺品一条街项目的施工，待城市规划修编完成后，凭我局的复工通知书再进行施工。2004年4月27日，被告接到了《复工通知书》。2005年1月11日，被告和张贤达签订了补充协议，将返迁房的产权人更改为原告一人。2005年12月10日，原、被告签订了一份《返迁房确认书》，约定被告将八境路3号西侧A区A栋403室安装好塑钢门窗（所有用料为白色）、电一室一灯后，15日内结清补偿费并交清超面积房款及相关费用；原告于2006年3月30日收到八境路3号西侧A区A栋403室（面积137.
51平方米）住房锁匙，且其自认可是2005年12月底交房。2002年银行同期贷款年利率为5.49%。另查明，2002年4月18日，被告与赣州市房地产管理局签订《八境路两侧危旧房改造拆迁还建协议》，约定，新房进户门均为木门，室内门均为木门，厨、卫一定要装门，窗户均为铝合金窗。一条塑钢门的市场价在700元左右，一条普通木制门的市场价在159.
23元左右，之间差价为540元。
一审法院认为：原告之父与被告签订的《协议书》是双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，该协议合法有效。合同签订后，原告之父将该合同的权利义务概括的移转给原告，因此，原告具备诉讼主体资格。
一、原告已于2006年3月30日收到住房锁匙，且其自认可是2005年12月底交房，因此，原告关于请求交付房屋的诉讼请求本院不予支持。
二、关于原告要求被告支付搬家费200元的问题。根据双方《拆迁协议书》第三条之约定，被告应补偿原告搬家费200元；关于原告要求被告支付过渡安置费2160元的问题。根据双方于2002年2月27日的《协议书》第三条之约定，返迁期限为一年，被告应补偿原告过渡安置费10元／月。双方签订的返迁房确认书已确认交付房屋的时间为2005年12月10日，根据《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》(
2003年10月1日起施行)第三十九条第二款之规定"因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之日起每月付给2倍的临时安置补助费；超过6个月的，从超过之日起每月付给3倍的临时安置补助费"。因此，过渡安置费应按如下标准计算：(1
),2002年2月27日一2003年2月26日在协议约定的期限内，应按照合同约定的过渡安置费计算，即10元／月×12个月=120元；( 2 ),
2003年2月 27日--2003年8月26日为逾期六个月，应按照合同约定的过渡安置费2倍计算，即10元／月×6个月×2倍＝120元；( 3 ),
2003年8月27日一2005年12月26日为逾期超过六个月的，其中4个月（2004年1月一2004年5月）因政府行为可视为不可抗力，被告应付过渡安置费10元／月×4个月＝40元，另外24个月应按照合同约定的过渡安置费3倍计算，即10元／月×24个月×3倍=720元；被告共计应支付原告过渡安置费1000元。
三、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。根据双方《拆迁协议书》第六条之约定，被告返还给原告的房屋期限为一年（从签订协议书日期时计算起），如逾期未返迁房屋，被告按产权面积住宅面积现市场价值计算同期银行贷款利息，支付给原告，直至返还房屋之日止。该房约定交房期限为2003年2月26日，但该房实际交房期限为2005年12月底，期间共34个月，其中因政府修编停工4个月可视为不可抗力，应予以扣除，则应认定逾期交房30个月。按照合同签订时，双方认可的该房市场价值即700元／平方米计算，因此，逾期交房违约金应按如下标准计算：105.48平方米×700元×30个月×5.49%/12=10134元。
四、关于反诉原告要求反诉被告支付超面积房款金额的问题。根据《拆迁协议书》之约定，反诉被告之父将其所有的八境路4号房（面积105.
48平方米）交反诉原告拆迁开发，反诉原告返还二室二厅标准配套房一套，超面积按700元／平方米购买。反诉原告已将八境路3号西侧A区A栋403室交反诉被告。该房面积为137.51平方米，依合同约定，反诉被告应支付超面积房款即（137.51平方米-105.
48平方米）×700元／平方米＝22421元。
五、关于反诉原告要求反诉被告支付逾期付款利息的问题。如前所述，反诉被告应支付反诉原告超面积房款22421元，该款应于房屋交付之日2005年12月底付清，但反诉被告至今未付，截止至2006年11月30日，暂计逾期付款11个月。因此，逾期付款利息计算如下：22421元×11个月×5.49%/12
=1128元。
六、关于反诉原告要求反诉被告支付塑钢门差价的问题。反诉被告于2005年12月10日签订的返迁房确认书中，要求安装塑钢门，但未约定由谁承担费用，根据双方的协议书及被告与赣州市房地产管理局签订的《八境路两侧危旧房改造拆迁还建协议》可知，新房进户门均为木门，故之间差价款540.
77元应由反诉被告承担。
七、关于反诉原告要求反诉被告支付煤气安装费、进户费的问题。因原、被告在协议中未约定该事项,根据谁受益谁付费的原则,该笔费用应由反诉被告承担。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定,判决：一、被告赣州胜华实业有限公司应支付原告张勇搬家费200元、过渡安置费1000元，共计1200元。二、被告赣州胜华实业有限公司应支付原告张勇逾期交房违约金10134元。三、原告张勇应支付被告赣州胜华实业有限公司超面积房款22421元。四、原告张勇应支付被告赣州胜华实业有限公司超面积房款的逾期付款利息1128元。五、原告张勇支付被告赣州胜华实业有限公司塑钢门差价540.77元；六、原告张勇应支付被告赣州胜华实业有限公司代付煤气安装费、进户费2800元。上述六项相抵后，由原告张勇支付被告赣州胜华实业有限公司人民币15555.
77元，该款限本判决生效后十日内履行完毕；七、驳回原告的其它诉讼请求。本诉案件受理费793元，实支费300元，反诉案件受理费1252元，合计2345元，由原告张勇负担921元，被告赣州胜华实业有限公司负担1424元。
上诉人（一审原告及反诉被告）：张勇，男，汉族，1963年12月30日出生，江西赣州市人，住赣州市红旗大道51号。
上诉人因房屋拆迁补偿协议纠纷一案不服章贡区人民法院(2006）章民一（1)初字1191号民事判决书，特提出上诉。
上诉请求：
1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求并部分驳回被上诉人的反诉请求；
2、一、二审的诉讼费和实支费由被上诉人承担。上诉事实与理由：
一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决明显不当。
一、关于过渡安置费的支付一审判决不知是有意还是无意的遗漏了一个被拆迁人，对被拆迁人的人数避而不谈。在当年拆迁时被仁诉人自始至终都认可被拆迁人是两个人，即上诉人的父母亲（张贤达与孙福英），这一点在双方签定的补充协议上有明确记载。而一审判决现只支持了一个被拆迁人的过渡安置费明显没有事实与法律依据。另一审判决认为政府行为是不可抗力，应扣除四个月的安置费也没有法律依据。根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并小能克服的客观情况。很显然政府行为不能视为不可抗力，更不能成为被上诉人的免责事由。而且这四个月本身是发生在逾期的时期，不是发生在一年的拆迁期限内，根本不应该予以扣除。
二、关于交房问题。一审法院认为上诉人自己认可是在2005年12月底交了房屋是没有事实依据的。双方在2005年12月10日签定的《返迁房确认书》明确约定在被上诉人应当在门窗到位后才交房。客观的说在2005年12月底门窗确实安装到位了，也通知了上诉人去验收。但因为双方对违约责任的承担和超面积房款的支付无法达成协议，所以无法配合交房。这也是上诉人要求的违约金只计算至2005年12月31日的原因。需要特别说明的是上诉人确实在2006年3月30日向被上诉人借了一把钥匙放东西，但这根本不是交房，而且上诉人还向被上诉人出具了借条。试问，如果是交房的话，何来的向被上诉人借钥匙之说？
三、关于逾期交房的违约金的计算一审法院也明显错误。依据协议的第六条的约定："甲方返给乙方的房屋期限为一年（从签订协议日期时计算起），如逾期未返迁房屋，甲方按产权面积住宅现市场价计算同期银行贷款利息，支付给乙方作为补偿，直到返还房屋之日为止。"对于现市场价的理解应当是指逾期交付房屋使用时期的同一地段、同一类房屋的对外公开销售的市场价，并不是一审法院认定的是合同签定时双方认可的700元／㎡。因为700元／㎡的价格是被拆迁人向拆迁人支付的超面积房款价格，这价格本身就有给拆迁户很大幅度的优惠折扣。拆迁人在同一时期向拆迁户以外的人公开销售的市场价远远高于这价格。而对于这"现"的理解也应当是指逾期交房的时期，而不是合同签订时。这种理解在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十七条的规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。"中的立法精神得到了具体的体现。所以一审法院以700元／㎡作为市场价，以2002年的银行贷款利率来计算逾期的违约金没有事实和法律依据。另如前所述，政府行为不能视为不可抗力，协议中也并没有约定政府行为可以免责，所以一审法院扣除四个月的逾期时间没有任何法律与合同依据。
四、一审法院判决上诉人支付塑钢门差价同样没有事实和法律依据。依据双方的协议，门窗的到位是被上诉人应尽的合同义务。就因为此约定，所以在双方在2005年12月10日签定的《返迁房确认书》明确约定在被上诉人应当在门窗到位后才交房。但当时因为临近过年了，被上诉人自行承诺因为木工很难找到，所以愿意为上诉人安装塑钢门窗，所以在该《返迁房确认书》明确注明了（塑钢门窗）的字样。虽然一开始约定的交付标准是木制门，但因为被上诉人自身地原因无法按标准履行，所以双方一致同意以塑钢门窗代替木制门，这属于合同法规定的替代履行方式，上诉人不应当就此履行支付任何费用。
五、一审法院判决上诉人应当支付1128元的逾期付款利息也没有法律依据。上诉人至今没有补交超面积的房款完全是行使正当履行抗辩权的行为。其一，合同并没有约定上诉人补交房款的时间，该协议是双务合同，属于双方履行合同义务没有先后顺序之分，被上诉人至今没有交付房屋。依据《合同法》第六十六条："当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求"的规定，上诉人是行使同时履行抗辩权的行为。其二，被上诉人的逾期交房的违约行为在先，且一直延续至今。应当先对其违约责任的承担有一个明确说法，但被上诉人一直回避、推卸责任。上诉人以此来拒付超面积的房款也是行使正当履行抗辩权的行为，根本不是违约行为。客观地说，双方自2006年起双方都不存在单方面违约的行为，属于不可归责于任何单方情形，这也是上诉人要求的违约金只计算至2005年12月31日的原因。如果依照被上诉人的反诉理由，那么上诉人主张的逾期交房的违约金同样应该计算至起诉日。
六、一审法院判决上诉人支付煤气安装费、进户费明显不当。依据协议约定，水电工程、增容等配套设施费用都应当由被上诉人承担。而且该费用被上诉人也自称是代收代付的费用，但其却没有出示收费单位的发票与相关凭证。一审法院仅凭被上诉人单方面的收费标准就支持如此高昂的煤气安装费明显不当，也没任何依据。现在依赣州开发商的普遍做法都是要先和购房者签定补充协议的方式来收取水电气等初装费用，且这几项费用总额也就3000元左右。而在此返迁房刚好相反，协议里明确约定这些费用由被上诉人承担。一审判决所谓的谁受益谁付费的原则实质是侵犯了作为购房者的公平交易权、自主选择权和知情权，上诉人在完全不知情的情况下却被判决承担如此高额的煤气安装费，实在让人难以接受。所以一审判决上诉人要支付2800元的煤气安装费、进户费明显没有事实和法律依据。
综上所述，一审法院认定事实不清，判决没有事实与法律依据，明显不当，请求二审法院公平、公正的处理此案，依法改判支持上诉人的上诉请求，维护弱小群体的合法权益。
被上诉人胜华公司口头辩称，一、返迁房确认书已确认交付房屋的时间为2005年12月10日。2005年12月10日双方签订了一份《返迁房确认书》，约定被上诉人"将八境路3号西侧A区403室安装好塑钢门窗、电一室一灯后，15日内结清补偿费并交清超面积房款及相关费用"；上诉人于2006年3月30日收到住房钥匙，且其在一审中自认是2005年12月底交房。在上诉状中其也自称"2005年12月底门窗确实安装到位了，也通知了上诉人去验收"。以上事实足以表明，被上诉人在2005年12月底已履行交房义务。二、过渡安置费的计算适用法律正确，并无不当。案过渡安置费用应从2002年2月27日计算至2005年12月10日。根据《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》(2003年10月1日起施行)第三十九条第二款之规定，"因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁或者房屋承租人，应当自逾期之日起每月付给2倍的临时安置补助费；超过6个月的，从超过之日起每月付给3倍的临时安置补助费；对周转房的使用人应当自逾期之日起每月付给2倍的临时安置补助费。"该法条规定是指按双方约定的过渡安置费分别按2倍及3倍计算，而在2002年2月27日签订的协议书第三条己有明确的约定，过渡安置费按月计算即按10元／月计算，并没有按人头计算过渡费的约定。三、逾期交房的违约金应按上诉人拥有产权的房屋市场价格，计算协议签订是的同期银行贷款利息。根据《合同法》第125条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关意思条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方于2002年2月27日协议书中第六条"按产权面积住宅现市场价值"的理解应该结合整个协议及双方签订协议的真实意思来理解，当时双方的真实意思是指按合同签订时上诉人原住房的市场价格计算，按照2002年赣州市下发的《赣州市城区2002年旧城改造重点工程房屋拆迁补偿安置规定》，当时土木结构的拆迁房市场价格应按300元／㎡计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖协议案件适用若干问题的解释》第十七条的规定仅适用于"商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时"，显然本案不属于商品房买卖合同，也明确约定了违约金计算方法，该司法解释不适用于本案，退一步说，按该司法解释，上诉人应申请有资格的房地产评估机构进行鉴定或提供其他相应证据。众所周知，当时同地段同类房屋租金标准远远低于一审法院确定的700元／㎡，事实上，一审法院确定按700元／㎡计算违约金，远高出了上诉人的实际损失，为息事宁人，答辩人在该问题上已经做出较大的让步。四、上诉人应支付塑钢门差价。在2005年12月10日签订《返迁房确认书》时，上诉人称，木制门不利于居住安全，他要求改装为塑钢门，免得二次安装，差价由被上诉人承担。双方一致同意以塑钢门代替木制门，并由上诉人承担相应的差价。并在《返迁房确认书》中明确约定安装塑钢门窗，这实际上是同意变更原合同内容。被上诉人不可能也从未承诺自行承担该差价。即使从常理判断，根据谁受益谁付费的原则，上诉人作为合同变更的受益人，也应承担该差价。五、上诉人应按协议约定支付逾期付款利息。如前所述，上诉人在2005年12月底己交付房屋给上诉人，按照合同约定和法律规定，上诉人也应在2005年12月底支付超面积房款22421元，但上诉人至今未付，截止至2007年3月31日，逾期付款己达15个月，因此，逾期付款利息应为1513.42元。六、上诉人应支付煤气安装费、进户费。双方协议第五条约定被上诉人交房时只负责安装水电，并没有包括安装煤气等项，这不属于被上诉人的义务。被上诉人应上诉人的要求，代其申请管道煤气开户。按照2000年《赣州市发展城市管道煤气管理实施办法》的规定，安装费每户1700元收取，进户费按每户1300元收取，共计3000元（含灶）。被上诉人从上诉人经济角度考虑，为其安装不含灶的管道煤气，除去购买灶的费用，上诉人需缴纳管道煤气安装费2800元，被上诉人为其代垫给煤气公司了，其向上诉人代收有明确的法律依据。另外，根据谁受益谁付费的原则，该笔费用也应由上诉人承担。综上所述，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为,
一审法院认定上诉人之父与被上诉人签订的房屋拆迁协议系双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，协议合法有效。合同签订后，上诉人之父将该合同的权利义务移转给上诉人，上诉人具备诉讼主体资格。认定被上诉人于2005年12月底已向上诉人交房;
被上诉人共计应支付上诉人过渡安置费1000元;被上诉人逾期交房应向上诉人支付违约金10134元的计算方法和数额;上诉人应向被上诉人支付超面积房款22421元的计算方法和数额;上诉人逾期付款应向被上诉人支付利息1128元的计算方法和数额;上诉人应向被上诉人支付塑钢门差价款540.77元计算方法和数额;
以及煤气安装费、进户费根据谁受益谁付费的原则,判决由上诉人承担的事实，证据确实，理由充分，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人提出的上诉理由，不符合本院业已查明的事实和国家法律的相关规定，也不符合双方在合同中的约定，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（1）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2045元，由上诉人张勇承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 美 星
审 判 员 胡 小 娥
代理审判员 陈 正
二○○七年五月十一日
书 记 员 李 鸿