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正确适用法律,依法认定农村房屋买卖合同的效力
摘自:龙房川
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发布时间:2010/11/2

正确适用法律,依法认定农村房屋买卖合同的效力

在现行法治社会,法院裁决任何纠纷案件,在有法律明确规定的情况下,必须适用相关法律规范,而非其他社会规范。农村房屋买卖纠纷问题很多,由于现行法律、法规对此缺乏明确规定,法院在处理此类案件时首先要面临法律适用方面的困惑。同类案件,援引不同法律,甚至援引同一部法律的不同条文,如 《 土地管理法 》 第 62 条或第 63 条,判决结果亦会截然不同。从国家立法看,目前我国还没有一部调整农村房屋买卖和土地使用权转让方面的民事法律,仅靠 《 民法通则 》 、 《 土地管理法 》 等中的极少规范进行调整。与成熟的城市房地产立法相比,农村房地产立法存在大量的法律真空。规范农村房地产买卖的法规内容模糊,很大一部分依靠政策性文件调整,不仅系统性差,而且存在矛盾、权责不清等问题。但农村房屋买卖、转让合同是一种民商事合同关系,当然受合同法的调整。故认定合同效力时,当然适用 《 合同法 》 中关于合同效力的一般规定。同时,基于农村房屋买卖行为具有其特殊性,所以除了 《 合同法 》 的一般规定之外,其效力还需结合其他法律和政策的特殊要求。只有该交易行为同时具备了法律规定的一般性合同有效要件,以及农村房屋转让的特殊有效要件,才能认定该合同有效。

在法律规定不一致或冲突时,法官应当正确适用法律规范:其一,适用特殊法优于一般法原则。合同法相对于其他关于农村房屋买卖、转让的法律规定而言为一般法,如其他法律对农村房屋买卖、转让有特殊规定的,应优先适用。其二,适用后法优于前法的原则。同一层次的法律、法规有不同规定的,优先沿用后法的规定。其三,适用地方性法规,不得违反国家法律、法规的规定和立法精神。

正确适用法律,依法认定农村房屋买卖合同的效力,是审理好此类民事纠纷案件的关键。无效法律行为最常见的形态是无效合同,合同无效的缘由和效果如何确立,不仅在微观上牵涉当事人切身利益,在宏观上还关系到国家的干预限度和私人的自由空间,当为重大问题。在房屋买卖合同中,农村房屋买卖、转让合同被认定无效居多,人民法院面对汹涌澎湃的农村房屋转让交易,是堵是疏,必须慎重考量。

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