李彬与李建新房屋所有权纠纷案
陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书
（2007）汉中民终字第507号
上诉人（原审原告）李彬，男，生于1993年，汉族，初中文化，住(略)，系城固县五中初一学生。
法定代理人刘慧娥，女，生于1972年10月26日，汉族，初中文化，住(略)，农民，系李彬之母。
委托代理人邢云飞，陕西兢业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李建新，男，生于1973年6月10日，汉族，初中文化，住(略)，农民。
委托代理人王小华，女，生于1974年2月7日，汉族，初中文化，住址、职业同上，系李建新之妻。
委托代理人刘超，陕西时代潮律师事务所律师。
原审原告刘玉芳，女，生于1931年5月25日，汉族，初识字，住(略)，系李彬之祖母。
上诉人李彬因房屋所有权纠纷一案，不服陕西省城固县人民法院（2007）城民初字第204号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定：原、被告所讼争的房屋位于原公镇新原村三组，系原告李彬之父李超及其母刘慧娥于2001年修建。2005年3月李超与刘慧娥经人民法院调解达成离婚协议，双方约定婚后共同财产砖混结构楼房二间半两层归李超所有，楼房底层（一楼）由刘慧娥暂住，待李超付清三万元给刘慧娥由其腾清。2005年12月22日经中人说和，李超与被告李建新达成房屋买卖协议，协议约定："1、房屋成交总面积164.4平方米（实为出卖人李超审批的土地使用权面积），售价为16.4万元。2、房屋内设施必须保持原样不变，水电设施齐全，不得变更。所有动产归李超搬迁，不动产归李建新所有。3、付款办法，立约之日2005年12月22日李建新向李超交款一万元整，余款于2006年元月20日镇财政管理所印约后，李超交所有房门钥匙，李建新交清余款"。嗣后，双方依约而行，李建新付清了房款，李超从此房搬出并将房门钥匙交给李建新居住使用。2006年3月李超病故，原告李彬之母刘慧娥于2007年2月2日以李彬监护人身份和李彬祖母刘玉芳以李超生前只出卖此房一楼，而未出卖二楼，二原告享有继承权，要求法院确认此房二楼及房屋顶盖所有权归二原告所有。
另查明，出卖人李超与李建新在双方签约后，为少交纳税款，另拟一份合同以成交额10.6万元向原公镇财管所交纳的契税，未办理原房主李超的土地使用权变更手续，只将原审批的集体土地使用权证书交付给被告李建新。后李超又将二楼使用抽油烟机和窗帘折价900元并所有房门钥匙一并交付给李建新，双方及亲属无人提出异议。
原审认为，原告李彬之父，刘玉芳之子李超生前与被告李建新所签订的房屋买卖协议合法有效，属有效的民事法律行为。在协议达成后，双方依约又办理了契税交纳手续，并由李超将整幢楼交付给被告占有使用，其房屋所有权已发生转移。现原告以被告只购买了诉争房屋一层，而未购买二层，主张其楼房二层及房屋顶盖归原告所有，未能提供相关证据予以证明，应承担举证不能责任。结合本案诉争房屋修建实际状况，原告主张的二楼所有权，其在居住使用出入时，必须要通过一楼进出，这也不符合农村房屋买卖交易习俗只卖一楼，不卖二楼情况，故原告主张无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决：驳回原告李彬、刘玉芳的诉讼请求。
本案受理费350元，其他诉讼费300元，合计650元，由原告承担。
上诉人李彬上诉称：1、原审法院认定被上诉人房屋买卖行为有效，是与土地法相关规定相违背的错误认定，本案房屋买卖应属无效。2、本案中买卖双方当事人的协议约定明确系"房屋面积不是原审判决认定的整体"，是与客观事实相违背，原审按交易习俗判决错误。应依法予以纠正，请求二审法院进行公正判决。
被上诉人李建新答辩称：因为李超有合法的公民宅基地使用权和合法的建房审批手续，不属未经批准擅自占地建造房屋，所以李超有出卖房屋的合法权利。被上诉人有买受房屋的合法权利，被上诉人以善意，有偿方式以16.4万元房价与李超（卖方）签订卖房契约，属于房屋所有权和该房屋占有的土地使用权同时转让，并按照法律规定双方共同办理交纳了财产契税手续。完全符合房屋产权和土地使用权一同交易转让的原则。上诉人诉称房屋买卖系无效民事行为显属不当。原审依据法律和交易习俗和实际该宗房款已交付、已居住、使用管理以成交土地使用面积164.4㎡与交付的集体土地使用证载明的土地使用面积164.4㎡完全一致。故原审认定事实清楚，证据充分，适用法律及判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明：原审判决认定的事实已经质证、认证，二审庭审中，上诉人认为诉争房屋应以房屋面积确认，而不是以土地的164.4㎡面积计算，仍坚持该宗房屋二层应属自己所有的诉请及理由，但双方未对本案事实提出异议。故，本院对原判认定之事实予以确认。
本院认为：根据当事人上诉、答辩内容，本案上诉争议的焦点：1、李超生前与被上诉人李建新所签订的房屋买卖协议是否合法有效。2、上诉人以被上诉人只购了诉争房屋一层，而未购买二层，主张其楼房二层及房屋顶盖应归李超的继承人之子李彬、之母刘玉芳所有问题。本案事实，经一、二审庭审已确认该案房屋李超生前具有合法所有权，并享有对其财产（房屋）行使处分的权力。李超与本案被上诉人签订的房屋买卖协议，是双方真实意思的表示，未违背国家法律规定。在协议达成后，双方依约又办理了契税交纳手续。并由李超将整幢楼交付给被上诉人占有使用，同时将所有建房的相关手续一并交付给被上诉人。被上诉人按约亦履行了交清房价款的义务，虽双方未有办理土地使用权变更手续，但不能否认双方已交付、财产已转让的客观事实的存在。对此，应按最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定，本案房屋买卖协议应属合法有效。原审结合本案的房屋实际情况及交易习俗以及原契约约定所有不动产归被上诉人所有，认定房屋为"整体"出售是正确的。故，上诉人的上诉理由均不能成立。本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案上诉费350元，由上诉人李彬承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛 汉 利
审 判 员 赵 明 新
代理审判员 甘 新 田
二OO七年十二月二十八日
书 记 员 张 龙 朋