南海市中旅集团公司诉广州市新建业物业管理有限公司物业管理费纠纷案
广州市中级人民法院民事判决书
(2003)穗中法民四终字第215号
上诉人（原审被告）：南海市中旅集团公司（以下简称：南海中旅公司），住所地：广东省南海市西樵山渡假区。
法定代表人：肖新辉，公司董事长。
委托代理人：叶常发，男，该公司职员，住广东省佛山市省纺织工业学校路1号。
被上诉人（原审原告）：广州市新建业物业管理有限公司（以下简称：新建业公司），住所地：广州市中山五路193－215号百汇广场10楼。
法定代表人：罗莉，公司总经理。
委托代理人：陈远乐，广东广信律师事务所律师。
委托代理人：陈广鹏，广东广信律师事务所律师助理。
原审第三人：广州市惠城房地产发展有限公司（以下简称：惠城公司），住所地：广州市沙面南街50号夜明珠酒店405室。
法定代表人：邝建洪，公司董事长。
委托代理人：杨瑞林，男，该公司职员，通讯地址同公司。
上诉人南海市中旅集团公司因物业管理费纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2002)荔法房初字第573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认为，被告与第三人签订的《房地产预售契约》及其附件是双方当事人的真实意思表示，且其内容没有违反国家法律的禁止性规定，是合法有效的。而且在《广东省物业管理条例》颁布实施前，被告与第三人在上述契约附件中已对物业管理问题有明确约定，该条款对双方当事人均有约束力。第三人依据该条款有权指定物业管理公司对惠城花园进行管理。现第三人委托原告管理惠城花园，没有违反其与被告在上述契约及附件中的约定，原告已取得《广州市物业管理企业资质证书》及《广东省经营服务性收费许可证》，具备物业管理的合法资质，其根据第三人的委托对惠城花园实行物业管理，履行了物业管理义务，按照权利义务对等的原则，原告有权收取物业管理费。现原告自愿将收费标准降至8元/平方米，是可行的。被告已收取了商铺的钥匙并享受原告提供的物业管理服务，应向原告支付相关费用。被告以与原告没有直接法律关系且第三人没有取得综合验收手续为由，不同意支付管理费，与契约附件的约定不符，违反了公平、诚实信用的原则，不予支持。被告与第三人之间的债权债务关系，应另案处理。至于滞纳金，由于原、被告双方对此没有约定，故对原告该请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，作出判决如下：一、被告南海市中旅集团公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市新建业物业管理有限公司交纳从1999年10月至
2001年9月15日的物业管理费8018.33元。二、驳回原告广州市新建业物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案受理费444元，由原告负担113元，被告负担331元。
判后，南海市中旅集团公司不服向本院提起上诉称，一、原判认定事实不清，未能查清物业是否通过综合验收。二、被上诉人系受原审第三人的委托而实施物业管理，上诉人因此有权选择委托人（原审第三人）为合同相对人。三、上诉人对被上诉人的委托人（建设单位）享有巨额债权并愿意进行部分抵销。本案所涉及的案件没有经过综合验收。根据法律规定，综合验收是法律法规一贯强调必须具备的条件，根据国务院城市房地产开发经营管理条例第17条规定："经过验收才能交付使用。"1995年1月26日建设部的城市房地产经营管理办法第16条规定与国务院的规定一致，1998年12月23日的广州市政府颁布的广州市住宅小区综合验收管理办法第14条也同样如此规定。以及建设部关于加强房地产经营管理提高商品房质量的通知第3条也同样规定。综上所述，必须经过综合验收才能交付使用，未经综合验收不能交付使用。因此，上诉人要说明的是被上诉人的楼宇不具备条件交付使用，被上诉人所交付的房屋是不合法的，也是违约的，应视为其没有交付使用。由于综合验收没有办，根据广州市政府的《广州市新建物业住宅小区管理办法》第2条以及98年生效的《广东省物业管理条例》第20条也规定了物业竣工以后综合验收之前的物业管理费应由发展商负责即本案第三人负担。由于前期物业管理费用由第三人负担，因此本案上诉人与原审第三人签订的《物业管理委托合同》，该合同只能约束原审第三人和被上诉人，不能直接约束到上诉人。原判认为上诉人已经同意原审第三人授权给广州市新建业物业管理有限公司收取物业管理费是错误的。另外，《物业管理委托合同》是广州市新建业物业管理有限公司以原审第三人的名义签订的，因此该合同不能约束到上诉人。另外，上诉人承担的物业管理费只能向原审第三人履行，由于上诉人与被上诉人没有直接的关系，因此上诉人只能向原审第三人缴纳该物业管理费。原判忽视了其的抗辩理由，上诉人选择第三人（物业管理的委托人）为合同相对人，并对本案债务进行抵销的权利应当受到法律保护。要求撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人新建业公司答辩称，1、上诉人称惠城花园没有通过综合验收，因此无须向物业管理公司缴纳物业管理费，被上诉人认为这是没有依据。被上诉人认为上诉人所讲的综合验收问题实际上是发展商与业主在房屋买卖中的关系，与本案所争议的物业纠纷是不同的两个法律关系。上诉人所根据的物业管理条例以及广州市住宅综合验收的相关的规定都是98年颁布的，而本案物业管理费的问题是在98年之前作出的约定，因此上诉人引用的有关法规不能适用本案，也不能成为其主张不须缴纳物业管理的理由。2、上诉人称本案物业管理公司与原审第三人以及上诉人之间的关系的理由是错误的。在这里明确三方的关系不仅要结合双方签订的合同来理解。实际上业主授权发展商去指定物业管理公司管理，在此前提下发展商根据该约定才与物业管理公司签订了合同，发展商履行的只是指定行为，因此在三方之间形成了管理与被管理的关系，根据法律规定，上诉人接受服务应该缴纳相应的物业管理费。3、上诉人提到的有关债权问题，被上诉人认为其提到的巨额债权与本案的纠纷是不同的法律关系，应该由发展商与上诉人自行处理。故同意原审判决。
原审第三人惠城公司述称，
1、原审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。2、房屋已交付使用。3、上诉人与被上诉人、第三人之间有一合同约定，根据合同法规定，有约定的，要按照约定来履行。因此被上诉人是具备主体资格。4、其他的意见与被上诉人的意见一致。
经审理查明，1995年9月20日，上诉人南海中旅公司与原审第三人惠城公司签订《房地产预售契约》及其附件，约定上诉人向原审第三人购买广州市带河路惠城花园商业铺位二层2202号(建筑面积47.20平方米)；上诉人同意原审第三人或由原审第三人所指定的公司为上述惠城花园的管理公司，负责管理该物业。
1999年10月前，上诉人向原审第三人收取了该商铺钥匙。上诉人与被上诉人确认该商铺实测建筑面积42.6507平方米。
1998年12月15日，被上诉人经广州市建设委员会批复同意成立并领取《广州市物业管理企业资质证书》。1999年1月，原审第三人委托被上诉人对广州市带河路1181--191号惠城花园的商场、住宅实行物业管理；委托期限自1999年1月15日起至2004年1月15日。该合同所写的签订日期为1998年8月3l日，被上诉人与原审第三人均确认该合同是惠城公司先填写了日期，实际上是在被上诉人成立后才正式签订。同年1月l5日，被上诉人与原审第三人办理了惠城花园物业接管手续，开始对惠城花园进行管理。
被上诉人于1999年6月11日领取了工商部门颁发的《企业法人营业执照》，其中注明该公司成立于1999年1月14日。同年11月16日，广州市物价局对被上诉人核发了《广东省经营服务性收费许可证》。
1999年11月8日，广州市物价局发出穗价函[1999]266号关于调整惠城花园物业管理收费标准的函，确定惠城花园物业管理综合服务费按二级调整为商场16元／平方米。上诉人从1999年10月起欠付物业管理费。惠城公司已取得惠城花园的《工程质量认定书》，但未办理综合验收的手续。
上诉人在原审庭审中承认房屋已交付使用，但房屋没有经过综合验收。上诉人对上述事实无异议，但强调应查明惠城花园没有经过综合验收。
本院认为，上诉人南海中旅公司与原审第三人惠城公司签订的《房地产预售契约》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反国家法律的禁止性规定，是合法有效的。在该合同附件中双方当事人对物业管理问题有明确约定，该约定对双方当事人具有约束力。惠城公司据此有权委托新建业公司对惠城花园进行物业管理。
事实上，被上诉人新建业公司也依据其与原审第三人惠城公司签订的《物业管理委托合同》对惠城花园进行了物业管理，上诉人也接受了新建业公司的物业管理服务。原审第三人惠城公司之所以与被上诉人新建业公司签订该合同，各方当事人均应清楚，惠城公司的该行为是基于上诉人与惠城公司签订的《房地产预售契约》附件的约定：上诉人同意惠城公司或由惠城公司指定的管理公司负责管理该物业。因此，原审认定惠城公司有权指定物业管理公司管理惠城花园事实依据充分，是正确的。同时，上诉人同意由惠城公司指定的管理公司负责管理该物业的这一约定，符合《中华人民共和国合同法》第三百九十六条关于："委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。"和《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于："受托人以自己的名义，在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。"的相关规定，故《物业管理委托合同》对上诉人具有约束力。上诉人关于其与被上诉人没有直接的关系，只能向原审第三人缴纳物业管理费及由其选择受托人惠城公司为合同相对人的上诉理由与上述法律规定相悖。本院不予支持。
关于惠城花园没有综合验收，其交付房屋的行为是否合法的问题。各方当事人均承认，原审第三人惠城公司已早在1999年10月即将建好的房屋交付给上诉人，上诉人也接受并使用了房屋。而且，本案为物业管理费纠纷。本案争议的焦点是上诉人与被上诉人的物业管理费应否支付问题，调整的是上诉人与被上诉人之间的物业管理费这一财产关系。因此，上诉人上诉所称的其所购买的房屋没有进行综合验收即交付使用不合法，是上诉人与原审第三人的另一法律关系，本案对此不予调处，新建业公司具有物业管理的合法资质，其依据惠城公司的委托，履行了对惠城花园进行物业管理的义务，按照权利义务对等的原则，新建业公司享有收取物业管理费的权利。上诉人既然享受了被上诉人新建业公司的服务，就应向被上诉人支付相关的费用。基于上诉人与惠城公司签有协议，对物业管理有明确约定，该约定没有违反法律禁止性规定，而《广东省物业管理条例》属地方性法规，不属确认当事人约定无效的法律依据。按照"有约定从约定，无约定按法定"的民法基本原理，当事人的约定应优先适用，故上诉人对此的上诉本院不予支持。
至于上诉人提出的其对惠城公司享有巨额债权并愿意进行部分抵销的问题，鉴于三方当事人对此并没有明确的约定，被上诉人也不确认该抵销成立，惠城公司与新建业公司也并非同一主体，因此上诉人的该抵销属另一法律关系，本案亦不予调处。综上所述，上诉人的上诉理由缺乏事实及法律依据，其上诉请求本院不予支持，审查原审判决事实清楚、处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费444元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 妍
审 判 员 郭晓红
代理审判员 文方遒
二ＯＯ三年 五 月
书 记 员 刘晓红