黄某某与广州某发展有限公司关于商品房交付纠纷案
一、案情简介
申请人：黄某某
被申请人：广州某发展有限公司
2001 年4 月11日，申请人与被申请人签订一份《 商品房买卖合同》 ，合同约定：申请人购买被申请人开发的某商品房，总价款人民币6 % , 623 元。购房款分期支付：申请人应于2001 年4 月10 日前支付首期款人民币50 , 000 元；2001 年7 月10 日前支付二期款人民币50 , 000 元；2 001 年10 月10 日前支付三期款人民币50 , 000 元；2002 年1 月10 日前支付四期款66 , 623 元；余款人民币480 , 000 元通过办理银行按揭支付。被申请人则应于2002 年9 月30 日前，将经验收合格的上述商品房交付申请人使用。被申请人若逾期交房，则按逾期时间分别处理：逾期不超过30 日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被申请人按日向申请人支付已交付房价款万分之八的违约金，合同继续履行；逾期超过30 日后，申请人有权提出解除合同，申请人解除合同的，被申请人应当自解除合同通知到达之日起30 天内退还全部已付款，并按申请人累计已付款10 ％向申请人支付违约金，申请人要求继续履行的合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被申请人按日向申请人支付已交付房价款万分之十的违约金。申请人与被申请人签订的上述合同，已于2001 年4 月21 日经广州市房地产交易所办理了合同鉴证登记。
双方合同签订后，申请人依约向被申请人支付了所有房款人民币696 , 623 元。在双方合同约定的交房期限即2002 年9 月30 日届满后至今，被申请人仍未将申请人所购商品房交付给申请人。涉案商品房至今尚未通过验收。在2002 年9 月30 日之后，申请人没有向被申请人主张过交付房屋的书面证据，也没有主张过违约责任的书面证据，直至2008 年4 月16 日，申请人向广州仲裁委员会就本案提起申请人的仲裁请求为：( l ）被申请人立即履行将涉案房屋交付申请人的义务；( 2 ）被申请人向申请人支付违约金（按已付房款人民币696 , 623 元每日万分之十的标准，从申请仲裁之日前两年起计算至实际交楼之日止，暂计算至申请仲裁之日的违约金为人民币501 , 569 元）; ( 3 ）被申请人向申请人支付律师费用人民币50 , 000 元；( 4 ）本案仲裁费由被申请人承担。
二、争议焦点
本案争议焦点是：房屋交付是否适用仲裁时效的问题。被申请人认为，《 商品房买卖合同》 第8 条约定被申请人交付房屋的时间是2002 年9 月30 日前，在合同约定的最后交房日2002 年9 月30 日届至后，申请人从未向被申请人主张过交付房屋，也从未向被申请人主张逾期交房的违约金。申请人现提起仲裁，已经远远超过2 年，故其请求已经超过时效。
三、裁决结果
仲裁庭根据上述事实，依据《 合同法》 第60 条、第107 条的规定，裁决如下：
( l ）被申请人继续履行将涉案房屋交付给申请人的义务；
( 2 ）被申请人向申请人支付违约金，违约金按已付房款6 % , 623 元的每日万分之十计付，从2006 年4 月17 日起计至被申请人实际交付房屋之日止，违约金总金额不应超过696 , 623 元；
( 3 ）被申请人向申请人支付律师费用50 , 000 元；
( 4 ）本案仲裁费25 , 731 元由被申请人承担，该费用申请人已向本会预缴，本会不作退还，由被申请人逸付给申请人。
以上裁决确定由被申请人向申请人支付的款项，被申请人应于本裁决书送达之日起十日内一次性付清，逾期支付则按《 民事诉讼法》 第229 条的规定处理。
四、裁决理由
申请人与被申请人于2001 年4 月11 日签订的《 商品房买卖合同》 是双方自愿订立的，内容合法，为双方的真实意思表示，对双方均有约束力，申请人与被申请人应按合同约定履行各自的义务。
关于交付房屋的问题。根据本案的事实，申请人已按约定向被申请人支付了全部购房款，依合同约定，被申请人理应于2002 年9 月30 日前将经验收合格的商品房交付给申请人。但至今，被申请人尚未履行其交房的义务。被申请人对于其不履行交房义务提出如下抗辩理由：一是被申请人的股东于2004 年发生了变更，需要找到原股东调查核实有关情况，并股权转让协议规定，该纠纷仍应由原股东承担责任，且其以被申请人名义签订的合同有虚假按揭的嫌疑；二是申请人并没有依合同约定付足前四期购房款，在申请人未支付完房款之前有权拒绝交房；三是申请人于2002年9 月30 日之后长达五年多一直没有向被申请人主张过交房，故其关于交房的请求权已超过法律规定的2 年诉讼时效，应予驳回。对此，仲裁庭认为：首先，被申请人并未举证证明其股东变更及股权转让协议约定本案纠纷仍由原股东承担的事实。即使被申请人所称属实，因股东的变更也只是影响被申请人内部股东之间的权利义务关系发生变更，并不影响被申请人作为独立法人对外的权利义务关系，股权转让协议的约定不能成为被申请人对抗第三人的理由。被申请人作为独立法人仍应以其自身名义承担责任，故被申请人是本案适格的仲裁主体，相应的责任也应由被申请人来承担。至于被申请人所称的涉嫌虚假按揭问题，因被申请人并没有提供证据证明其主张，仲裁庭对此不予采信。其次，根据本案事实，申请人已经交付完全部购房款，故被申请人主张申请人尚未支付完购房款的事实不成立，因此，被申请人不履行交房义务的抗辩理由不成立。最后，关于仲裁时效的问题。仲裁庭认为，第一，申请人与被申清人签订的购房合同已经广州市房地产交易所登记备案，这是物权的预告登记，不经申请人和被申请人协商同意并解除合同，其他不特定的第三人客观上均无法对合同项下的房屋另行进行转让、抵押等改变物权状况的行为，申请人只要完成物权登记，即对该房屋享有最完全的物权所有权。在此之前，因为登记备案使合同项下房屋因公示具有排他性。申请人要求被申请人依合同约定交付房屋的请求，是基于物上请求权而非基于债上请求权所提起，是行使所有权的权能之占有权，只要所有权不变动，申请人就可以随时行使，因此不存在超过法定时效期间仲裁庭不予保护的问题。第二，向申请人交付房屋是被申请人的合同义务，而且该房屋至今尚未通过验收，即尚不符合规定的交付条件，因此，对尚未符合交付条件的房屋因超过合同约定的交付时间2 年没有主张交付而认定超过了2 年的仲裁时效，显属无理。综上所述，被申请人主张申请人关于交付房屋的请求已超过2 年的仲裁时效的抗辩理由不成立，仲裁庭不予采纳。被申请人应当继续履行向申请人交付房屋的义务。故对申请人要求被申请人交付房屋的仲裁请求，仲裁庭予以支持。关于支付逾期交房违约金的问题。依据上述所认定的事实，被申请人没有按约定将符合交付条件的涉案房屋交付给申请人使用，已构成违约。按照双方合同关于逾期交房违约责任的约定，被申请人应当向申请人支付相应的违约金。合同约定，逾期交房超过30 日后，申请人要求继续履行的合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被申请人按日向申请人支付已交付房价款万分之十的违约金。合同约定的最后交付期限为2002 年9 月30 日，在该期限之后，申请人一直没有向被申请人主张过违约金，直至提起本案仲裁。对此，被申请人认为，申请人五年多来没有主张支付违约金，其违约金的仲裁请求已超过仲裁时效，应予驳回。仲裁庭认为，支付逾期交楼违约金是一项给付性质的债上请求权，应适用时效的相关规定。根据《 仲裁法》 第74 条规定："法律对仲裁时效有规定，适用该规定。法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定。"《 民法通则》 第135 条规定："向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。"第137 条规定："诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。"由于被申请人逾期交楼的违约状态是持续的，且合同约定的逾期交楼的违约金计算标准是按日累计的，在被申请人未向申请人交付房屋的情况下，对于每日的违约金，申请人都只能是在次日时才明确知道其实际发生。根据时效原理，从知道和应当知道权利被侵害之日起算，在违约行为持续期间，每一日的违约金的仲裁时效都应从次日起计算2 年。据此，从提出仲裁申请之日起倒算两年期间的逾期交楼违约金应受法律保护，之前的逾期交楼违约金因已过两年时效保护期，已经丧失了胜诉权。本案中，申请人于2008 年4 月16 日提起仲裁，从该日起，关于违约金请求的仲裁时效中断，而从该日倒推两年至2006 年4 月17 日止，该时间段内发生的违约金，在仲裁时效期间之内，没有超过仲裁时效，依法应予保护。申请人要求从申请仲裁之日倒推两年起计违约金至房屋交付之日止的仲裁请求合理，仲裁庭予以支持。关于被申请人提出合同约定的违约金标准按已付房款每日万分之十过高，应予以调低的主张。仲裁庭认为，违约金的计算标准是双方的约定，为双方的真实意思表示，被申请人未能提供该约定的违约金过高的证据；并且，合同第七条申请人逾期付款的违约责任中约定的申请人逾期付款所应支付的违约金标准与被申请人逾期交楼约定的违约金标准是相同的，故该违约金标准对于申请人与被申请人来说是公平对等的。因此，对被申请人要求调低违约金的计算标准的主张，仲裁庭不予采纳。综上所述，被申请人应当向申请人支付违约金，按申请人已付购房款人民币6 % , 623 元每日万分之十的计算标准，从2006 年4 月17 日起计至被申请人实际交付房屋之日止，但违约金的总额不应当超过总购房款本金的总额。
关于申请人支出的律师费用50 , 000 元是否应由被申请人承担问题。按照本会仲裁规则第74 条第6 款"仲裁庭可以在裁决书中裁定败诉方应当补偿胜诉方因为办理案件所支出的合理费用，但补偿金额最多不超过胜诉金额的百分之十"的规定，对胜诉方请求败诉方承担其因案件支出的合理费用在不超过胜诉金额百分之十的范围内仲裁庭可以予以支持。根据本案的事实，申请人向被申请人主张其权利而委托律师代理本案，支付了律师代理费50 , 000 元，该笔代理费是申请人为办理本案而实际支付的费用，应为本案的合理费用，且并未超过仲裁庭支持申请人请求数额的百分之十。因此，仲裁庭对申请人要求被申请人承担其因本案而支出的律师费用50 , 000 元的仲裁请求予以支持。
关于本案仲裁费的承担问题。因本案是被申请人违约所引起的，故本案仲裁费25 , 731 元应全部由被申请人承担。