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商品房买卖合同违约的具体形态
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/22

商品房买卖合同违约的具体形态 

1 .商品房的销售广告和宣传资料不实。在商品房的销售广告和宣传资料中,出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体明确的说明和允诺,并对商品房买卖合同的汀立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,出卖人违反的,构成违约行为。商品房的销售广告和宣传资料本为要约邀请,但依据民法上的诚实信用的先契约义务原理,开发商一巳作出清楚、明确、具体的广告许诺.就具有不可撤回的拘束力,其与合同文本有同样的法律效力,开发商必须履行广告许诺的义务。司法实践中,因商品房销售广告引发的纠纷大量存在,具体情形如:

一是对商品房的居住环境和公共配套设施作明显、故意地夸大其词、不真实的宣传,误导当事人。例如,对小区的绿化率、容积率等作夸大的承诺,其实根本达不到广告中的要求。

二是开发商在广一告中隐瞒真实情况的虚假宣传、误导当事人。例如,一楼层的房屋面是地下车库,其中两三户房屋下面是配电房,但是开发商在广告宣传中故意隐瞒了该事实,导致购房人错误认为下面是车库,人住后才发现房屋卜面的配电房因没有没置隔离层或特殊的防护层,发出的轰鸣声给其生活造成了严重的影响,故而诉请至法院要求解除该合同,并赔偿其损失。

2 .开发商交付使用的房屋存在质量问题。依据合同法的一般原理,出卖人对所交付的标的物有物之瑕疵担保义务,在商品房买卖合同中,开发商对所出卖的房屋承担物的瑕疵担保义务,即保证房屋的质量符合合同约定。在司法实践中,依据房屋质量的程度不同,可分为两种:一是房屋主体结构出现质量问题不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;二是除房屋主体结构以外的其他质量问题,此种情形可通过修复等方式予以恢复。依据房屋质量的检测方式不同,可分为两种:一是表现瑕疵,即房屋外观方面的瑕疵,不需要通过特别检测手段,就能够发现和注意到的瑕疵,如房屋外墙开裂、渗水等;二是隐蔽瑕疵,即不能从外观上发现,只有通过特别的检测手段或较长时间的使用观察才能发现的内在瑕疵,如房屋使用的混凝土强度不符合设计标准。

3 .商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的。

4 .商品房买卖合同订立后,出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付第三人使用,导致第一手的买受人无法取得房屋。

5 .出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符。

6 .出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款。在商品房买卖合同履行中,一些开发商为了避免自己违约,往往将一些不具有使用功能或没有完全验收合格的房产提前通知买受人收楼。此时如何认定商品房交付时间及其违约责任?我们认为,应从实事求是出发,提前交付影响使用的不能视为正确交付,延误责任在于开发商。

7 .由于出卖人的原因,买受人在约定或法定期限届满时仍未取得房屋权属证书。

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