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出卖人迟延交付商品房的责任承担
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/19

出卖人迟延交付商品房的责任承担

出卖人在约定的履行期限届满时,能够履行而没有按期交付商品房或者协助买受人办理房产的权属登记,即出卖人给付迟延。除当事人有约定外,法律一般不认为出卖人因此构成根本性违约,故不直接向守约方赋予解除权。

由于出卖人迟延交付房屋,使买受人不能在预定的时间行使占用、使用、受益、处分的权能。在当前金融危机形势下,根据 《 房地产指导意见 》 ,对于房地产开发商确因资金困难未按时交付房屋的,要多作双方当事人的调解工作,确无调解可能的案件,可以根据案件的具体情况,依法合理调整违约金数额,公平解决违约责任问题。 《 商品房买卖合同解释 》 第 17 条第 2 项规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付房屋期间主管部门公布或者有资格的房地产评估机关评定的同地段同类房屋租金标准确定。出卖人按此规定向买受人承担责任,无需以买受人实际有租赁支出费用为条件,因为租金受益是买受人基于合同正常履行所应获取的利益。

对于开发商提前进行的房屋非正确交付,责任在于开发商,其应承担违约责任,支付违约金。如在宋朝晖与中海地产公司商品房预售合同纠纷一案,双方约定以 10 余万元买卖一地下室车位,开发商应于 2006 年 6 月 30 日前交付车位给买受人使用,逾期按日支付已付房款万分之十的违约金。开发商于 6 月 29 日以挂号信方式通知收楼未果。买受人于 2007 年 4 月 7 日到场收楼,该车位因南侧砌有围墙不能使用,后于 2007 年 4 月 30 日拆除。买受人主张开发商从 2006 年 7 月 1 日至 2007 年 4 月 30 日的逾期交楼违约金 3 万余元。法院认为,开发商交付车位除将支配权交于买受人外,还应保证车位能够正常使用不存在瑕疵,而本案车位受围墙影响无法使用,不能视为正确交付。对围墙的建造时间,开发商负有举证责任而没有举证,推定围墙在车位交付前已存在。认定从 2006 年 7 月 1 日至 2007 年 4 月 30 日期间,无论是否有通知,买受人都无法接收具有完全使用权权能的车位,故中海公司应承担事实交付不能的违约责任,支持买受人的诉请

买受人向出卖人催告履行后,出卖人在合理期限内容仍未履行的,买受人可以行使解除权。 《 商品房买卖合同解释 》 第 15 条第 1 款规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在 3 个月和合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予以支持。买受人行使解除权有期限约束。该条第 2 款规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为 3 个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起 1 年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。当买受人依法行使解除权导致商品房预售合同解除的,则双方按 《 合同法 》 第 97 条结算及第 107 条确定出卖人违约责任的承担。

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