天津天海同步器有限公司与天津市鑫贺房地产开发有限公司其他所有权及与所有权相关权利纠纷案
民事判决书
(2005)津高民一终字第0158号
上诉人(原审被告)：天津天海同步器有限公司，住所地天津市静海县旭华道1号。
法定代表人: 吕超，该公司董事长。
委托代理人：吕忠诚，该公司书记。
委托代理人：王森，本源律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：天津市鑫贺房地产开发有限公司，住所地天津市静海县东方红路22号。
法定代表人：崔永霞，该公司董事长。
委托代理人：宋茵，天津金恒信弘德律师事务所律师。
委托代理人：赵志强，天津金恒信弘德律师事务所律师。
上诉人天津天海同步器有限公司与天津市鑫贺房地产开发有限公司其他所有权及与所有权相关权利纠纷一案，天津市第一中级人民法院于2005年8月25日作出(2005)一中民一初字第54号民事判决。天津天海同步器有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津天海同步器有限公司的委托代理人吕忠诚、王森，被上诉人天津市鑫贺房地产开发有限公司的委托代理人宋茵、赵志强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年12月7日天津北方国际拍卖中心接受天津市静海县第二纺织厂（以下简称二棉厂）破产清算组委托，依照静海县委（1998）37号文件指导意见，对二棉厂整体破产财产及土地进行公开拍卖，最终竞买人天津市鑫贺房地产开发有限公司（以下简称鑫贺公司）成为买受人。次日，天津北方国际拍卖中心出具拍卖确认书，确认上述财产权属归鑫贺公司所有。2005年7月4日，天津市人民政府向鑫贺公司颁发了房屋所有权证，房屋建筑面积为34387.31平方米，建筑占地面积为29729.87平方米。2005年7月11日，天津市人民政府向鑫贺公司颁发了土地使用权证，使用权面积为132021.62平方米。
另查，二棉厂于1994年6月开办了天津市静海兴华实业开发总公司（以下简称兴华公司），该公司是具有法人资格的国有企业。自1999年起该公司与天津天海同步器有限公司（以下简称天海同步器公司）之间签订若干份租赁协议，将二棉厂机器设备及厂房出租给天海同步器公司。1999年5月1日该公司与天海同步器公司签订一份厂房设施租赁合同，约定将主体厂房4748平方米、配房532平方米，合计5280平方米，综合办公楼27间、门卫一处租赁给天海同步器公司，期限1999年5月至2000年5月，年租金308000元。同年6月19日，双方又签订补充协议，将用电设施租赁给天海同步器公司。2001年6月22日该公司与天海同步器公司签订厂房筒摇车间租赁合同，约定将主体车间2015平方米及附房476平方米租赁给天海同步器公司使用，期限从2001年5月31日至2011年5月31日，租金每年117156元，每年6月1日一次性给付，不按期交付租金，兴华公司有权终止合同。2002年5月1日该公司与天海同步器公司签订一份租赁合同，约定将主体车间细砂3864平方米、附房细砂634平方米、物料仓库1132平方米、办公楼23间出租给天海同步器公司，期限2002年8月1日至2007年8月1日，年租金278720元，一年两次交付，每半年首月一次性交付，如不按期交付租金超过30日，兴华公司有权解除合同。2003年3月15日该公司与天海同步器公司签订两份租赁合同，租赁范围为锅炉房448平方米、锅炉2台及配套设施制冷站和职工宿舍楼建筑面积2293平方米，期限均为2003年3月15日至2007年3月15日，年租金宿舍楼5万元，锅炉房、锅炉及配套设施制冷站31640元，每年3月15日交付。另外，天海同步器公司提交的1999年9月24日兴华公司与天津市沃特汽车变速器系统有限公司（以下简称沃特公司）签订厂房设施租赁合同，沃特公司已于2001年11月1日被天津市工商行政管理局静海分局吊销营业执照。天海同步器公司实际占用鑫贺公司的房屋面积为31246.31平方米，土地面积为128248.62平方米（其中房屋占地面积为29729.87平方米）。
二棉厂破产清算组于2005年1月13日将拍卖结果通知天海同步器公司，同时通知天海同步器公司向买受人交付自2005年1月1日起的房屋、设备租赁费。鑫贺公司取得拍卖财产后，多次找天海同步器公司协商继续租赁事宜，但双方始终未达成一致意见，鑫贺公司不认可兴华公司与天海同步器公司之间签订的租赁协议，而天海同步器公司也拒绝向鑫贺公司支付租金。
再查，天津市房地产管理局津房管（2005）236号《关于发布2005年房屋租赁市场指导租金的通知》规定，静海县工业厂房租赁单价每月每建筑平方米为10元。《天津市国有土地有偿使用办法》第31条规定，国有土地租赁的最长期限不得超过5年，租金标准按照基准地价的40%确定最长年限（5年）的租金总额，租金标准随基准地价的调整而调整。原告取得拍卖土地的地价每平方米为187元，根据上述《天津市国有土地有偿使用办法》第31条规定的租金标准的计算原则，本案诉争土地的租赁单价每月每平方米确定为1.25元。
原审法院认为，鑫贺公司于2004年12月8日通过拍卖取得了二棉厂的整体破产财产（包括房屋所有权、土地使用权及相关设备），并领取了房屋所有权证和土地使用权证，故鑫贺公司自拍卖确认之日起即成为破产财产的权利人。
关于兴华公司，其与二棉厂是两个独立的法人，并非同一民事主体。虽然二棉厂开办了兴华公司，其对兴华公司与天海同步器公司签订的租赁合同予以认可，但兴华公司对外从事的民事行为并不等于是二棉厂所为。尽管天海同步器公司事实上使用二棉厂的房屋、土地及设备，鉴于鑫贺公司已实际取得了二棉厂的破产财产，故天海同步器公司应与鑫贺公司重新签订租赁合同，方在双方之间产生法律约束力，否则兴华公司与天海同步器公司签订的租赁合同对鑫贺公司不产生法律上的延续性。从目前情况看，双方之间不能达成新的租赁合同，现鑫贺公司要求天海同步器公司迁出占用的房屋和土地的诉讼请求应予支持。关于天海同步器公司占用房屋和土地所产生的使用费，应从鑫贺公司取得拍卖财产时起支付。房屋使用费应当依照天津市房地产管理局《关于发布2005年房屋租赁市场指导租金的通知》规定的标准（即每月每建筑平方米为10元）计算；土地使用费应当依照《天津市国有土地有偿使用办法》规定的租金标准的计算原则，折合为单价每月每平方米确定为1.25元计算，在计算土地使用面积时应将房屋的占地面积（29729.87平方米）予以减除。鑫贺公司诉讼请求中超出上述标准的部分，不予支持。关于天海同步器公司辩称，鑫贺公司无诉讼主体资格，既无房屋产权证也无土地使用证，因鑫贺公司在取得拍卖财产后，也取得了房屋所有权证和土地使用权证，故天海同步器公司该抗辩理由不成立。天海同步器公司还辩称，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力，因天海同步器公司提交的租赁合同不存在于二棉厂与天海同步器公司之间，故天海同步器公司引用的法律规定不适用于本案。
原审法院判决："一、被告天津天海同步器有限公司于本判决生效后一个月内迁出占用原告天津市鑫贺房地产开发有限公司的位于天津市静海县旭华道1号的土地和厂房；二、被告天津天海同步器有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市鑫贺房地产开发有限公司2005年1月－6月房屋使用费1874778.60元、土地使用费738890.63元，两项合计2613669.23元；2005年7月至迁出之日止的房屋使用费按31246.31平方米×10元/月计付，土地使用费按98518.75平方米×1.25元/月计付；三、驳回原告天津市鑫贺房地产开发有限公司其他诉讼请求。诉讼费23210元，原告负担232.10元，被告负担22977.90元。此款原告已预交，被告负担的部分在判决生效后十日内由被告直接给付原告。"
上诉人天海同步器公司的上诉请求：1、撤销原审法院判决，并依法改判确认天海同步器公司的租赁合同有效，驳回鑫贺公司的无理诉请，或发回原审法院重审。2、诉讼费及其它费用由鑫贺公司承担。主要理由：
一、兴华公司与二棉厂系同一民事主体。1、本案来由：1999年二棉厂资不抵债。在静海县政府的安排下，天海同步器公司租用了二棉厂的部分厂房，其租金用以解决其职工的工资及生活问题。1999年至2003年期间，二棉厂以其开办的兴华公司名义与天海同步器公司签订了五份房屋租赁协议，分别于2007年3月、2009年5月及2011年5月到期，上述租赁协议已经毫无争议地履行了6年。2004年二棉厂破产，鑫贺公司取得了二棉厂的产权及土地使用权，本案得以成讼。2、兴华公司与二棉厂系同一民事主体，并已一同破产。证据是2004年6月8日的"二棉厂破产清算第一期工作报告。"该报告称："二棉厂为解决职工工资和闲置机器、厂房维修问题，决定对企业设备进行出租，为避免对外出租租金被强制执行，1994年6月，二棉厂以固定资产40万，流动资金10万元为投资（经审计投资全部没到位）开办了兴华公司，随后以兴华公司的名义将破产财产、设备、厂房对外出租，收取租金，当破产企业需支付职工工资、管理费时，再从兴华公司帐户划入二棉厂帐户。由于二棉厂对兴华公司的投资为零，兴华公司不具备法人的条件，此外，破产企业的资产在破产程序中必须进行变卖、拍卖，这样兴华公司将丧失其借以存在的目的和财产基础，因此兴华公司没有继续存在的必要和可能性。根据最高院司法解释，清算组讨论同意兴华公司在第二棉纺厂破产清算期间，按公司法规定的程序一并进行清算。"但一审法院错误地认定兴华公司与二棉厂是两个独立的法人非同一民事主体、二棉厂与天海同步器公司之间无租赁关系。3、2002年6月18日，天津市房地产管理局颁发的房屋租赁证上，其出租人就是二棉厂而非兴华公司。兴华公司与二棉厂是两块牌子一班人马。兴华公司无资产，设立兴华公司的目的仅仅是为取得一个可以避免他人查封的帐户，从而保住租金。所以二棉厂对外出租房屋均以兴华公司之名义。实际上兴华就是二棉，二棉就是兴华。
二、租赁合同有效，买卖不破租赁。天海同步器公司与二棉厂先后订立了五份房屋租赁协议，而且已经履行了六年时间。双方当事人意思表示真实，不违反法律规定，合同合法有效，依法应受到法律的保护。而一审判决既不承认租赁合同有效，又不判定合同无效，而是无理地要求天海同步器公司与鑫贺公司重新订立合同。由于双方没有订立新的租赁合同，因而判令天海同步器公司迁出，天海同步器公司认为一审判决对天海同步器公司的民事权利是一种粗暴的践踏和非法的干预。是否订立新的协议，完全是当事人的意愿，法院无权干预，在原合约尚未到期，亦未解除的情况下，要求当事人重新签订合同，因天海同步器公司认为原合同有效应继续履行，而不同意重签合同，便判决天海同步器公司从所租房屋中迁出，毫无道理。在此有几个事实必须说明：1、鑫贺公司对天海同步器公司的租赁事实是明知的。天海同步器公司所举书证"北方拍卖中心的拍卖文件"，在拍卖须知中写道："在拍卖的该宗土地上，厂房办公楼、宿舍等建筑，均被天海同步器公司承租。"当时鑫贺公司并未提异议，因而是对这个租赁关系的认同。2、2004年4月9日，一中院向天海同步器公司发出书面通知："二棉厂破产，你单位欠二棉厂合同项下租赁厂房费用及占用厂房应补交租金费用为40万元，请交付清算组。"天海同步器公司也已交付完毕。这说明：一中院对天海同步器公司与二棉厂的租赁事实是认可的，对双方的租赁合同是尊重的。3、天海同步器公司所租厂房内有近3亿元的设备及固定资产，
800余名职工不停地工作，一审一纸判决迁出，事关800多职工身家性命。我国《合同法》第229条明确规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力。"这就是通常所说的买卖不破租赁。天海同步器公司认为，租赁合同有效，应依法继续履行。
三、关于租金问题。一审判决令天海同步器公司向鑫贺公司给付租金187万，土地使用费73.8万元，没有任何根据。租赁合同没有被判定无效就应按合同的约定履行。合同中有明确的租金数额，但并没有土地使用费的约定，一审判决毫无根据。天海同步器公司从未拒绝支付租金。一审的庭审笔录也可证明这一点，而一审判决故意曲解。天海同步器公司在一审当庭多次表示，租金当交则交，决不拖欠，但只能按合同的约定交付，离开合同则概不接受。天海同步器公司的态度是有合同和法律依据的，一审判决离开租赁合同强加给天海同步器公司的租金和土地使用费，天海同步器公司决不接受。
综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，望二审法院判如天海同步器公司所请。
被上诉人鑫贺公司的答辩意见，鑫贺公司认为原审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求、维持原判。理由如下：
一、兴华公司与二棉厂是互相独立的两个法人，并非同一民事主体。兴华公司为二棉厂投资设立的企业，履行了合法的工商登记手续，与二棉厂一样是独立的企业法人。二者是完全独立的两个民事主体，天海同步器公司主张兴华公司与二棉厂为同一民事主体的主张没有任何法律依据。
上诉人主张兴华公司投资没有到位，不具备法人条件是没有依据的。兴华公司经工商登记合法成立，也未申请注销或被工商部门吊销，即使其投资没有到位，也仅应追究其投资人的法律责任，不能直接认定其不具备法人资格。兴华公司是否具备法人资格应由工商部门或法院认定，并非上诉人主观臆断所能决定。兴华公司与二棉厂一并清算，并非由于其不是独立法人，而是因为二者存在关联关系。上诉人因此判定二者为同一民事主体，是故意曲解法律，误导法庭的行为，没有任何法律依据。
二、本案中的租赁合同是无效合同，不应适用买卖不破租赁原则。由于本案讼争房屋和土地是二棉厂的资产，兴华公司既不是涉案房屋及土地的所有权人或使用权人也没有证据证明其出租行为系受二棉厂的委托而为。因此，兴华公司不具备签订租赁合同的主体资格，其所签订的合同属于无效合同。兴华公司与二棉厂是完全独立的两个法人，对外从事的民事行为不能互相代替。兴华公司未经二棉厂授权而与天海同步器公司签订租赁合同，并收取租金，属于非法行为。二棉厂虽然未对此提出异议，但我国没有任何一条法律规定权利人没有对非法行为提出异议，非法行为就变成合法行为。即使如天海同步器公司所称，二棉厂与兴华公司商定采取此种方式签订租赁合同是为了避免查封帐户，保住租金。该租赁合同也属于以合法形式掩盖非法目的的合同，而应归于无效。
另外，五份租赁合同中有一份合同的承租人为沃特公司，沃特公司是一独立企业法人，且已于2001年11月1日被天津市工商行政管理局静海分局作出静工商个处字(2001)第1号行政处罚决定书，吊销了其《企业法人营业执照》，民事主体己消灭。该租赁合同的效力应当早已终止。
综上，本案中的五份租赁合同均属于无效合同。而天海同步器公司一再强调的"买卖不破租赁"原则应当适用于标的物所有权转移时租期未满的合法租赁合同。本案的五份无效租赁合同，当然不应适用该原则。
三、原审判决对房屋和土地使用费的认定是有充分法律依据的。鑫贺公司通过拍卖合法取得了二棉厂的房屋所有权和土地使用权，天海同步器公司没有任何合法依据使用该房屋和土地，鑫贺公司当然有权责令其退出非法占用的房屋及土地并给付合理的使用费用。天海同步器公司主张按照租赁合同约定的数额交纳租金显然是不合理的。首先，五份租赁合同均为无效合同，不应对鑫贺公司产生约束力。其次，租赁合同仅约定了房屋租金，没有约定土地使用费。第三，上诉人占用房屋和土地远远超过了租赁合同约定的范围。第四、租赁合同约定的租金明显偏低，依此确定租金对鑫贺公司显示公平。基于上述情况，原审判决查明了上诉人实际使用的房屋和土地面积，并依照天津市人民政府的《天津市国有土地有偿使用办法》及天津市房地产管理局津房管（2005）236号文《关于发布2005年房屋租赁市场指导租金的通知》中土地使用费及房屋租赁市场指导租金计算得出的使用费用的是科学的，完全符合公平、公正的原则。综上，鑫贺公司认为原审法院判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，理应予以支持。
经本院审理查明，1999年5月1日，天津市天海汽车同步器厂与兴华公司签订了《厂房设施租赁合同书》，租赁标的为主体厂房4748平方米，配房532平方米，综合办公楼27间，门卫一处，租期至2000年5月。1999年6月19日签订了《补充协议》。1999年9月24日，沃特公司与兴华公司签订了《厂房设施租赁合同书》，租赁标的为主体厂房4748平方米，配房532平方米，综合办公楼27间，门卫一处，租期至2009年5月1日。2001年11月1日，天津市工商行政管理局静海分局吊销了沃特公司的营业执照。其与兴华签订的《厂房设施租赁合同书》一直由天津市天海汽车同步器厂履行。2001年6月22日，天津市天海汽车同步器厂与兴华公司签订了《厂房筒摇车间租赁合同》，租赁标的为主体车间2015平方米，附房476平方米，租期至2011年5月31日。2002年5月1日，双方签订《租赁合同》，租赁标的主体细砂车间3864平方米，附房634平方米，仓库1132平方米，办公楼23间。租期至2007年8月1日。2003年3月15日，天海同步器公司与兴华公司签订了《租赁合同》，租赁标的为院内锅炉房448平方米，锅炉2台及配套设施制冷站。租期至2007年3月15日。2003年3月15日，双方签订了《租赁合同》，租赁标的为职工宿舍楼，建筑面积2293平方米，租期至2007年3月15日。另外，天海同步器公司合同外使用了二棉厂车间6682平方米、平房60平方米。二棉厂清算组与同步器公司对租赁费进行了核算。
另查，2002年10月17日，天津市天海汽车同步器厂变更企业名称为天津天海同步器有限公司。
二棉厂于1994年6月开办了兴华公司。天津市第一中级人民法院于2004年3月31日裁定宣告二棉厂破产。2004年6月8日天津市静海第二纺织厂破产清算组第一期工作报告中记载"破产企业为解决职工工资和闲置机器、厂房的维修问题，决定对企业设备进行出租，为避免对外出租设备的租金被强制执行，于1994年6月由破产企业以固定资产40万元，流动资金10万元作为投资（经审计上述全部资金没有到位），利用破产企业的办公楼作为经营场所，向静海县工商局办理了工商登记，随后以兴华公司的名义将破产企业的机器、设备、厂房对外出租，收取租金。当破产企业需支付职工工资、管理费用时，再从兴华公司帐户划入破产企业的帐户。由于破产企业没有将作为投资的资产划到兴华公司的帐上或以其它形式转移给兴华公司所有，因此其对兴华公司的投资为零。兴华公司不具备法人的条件。此外，破产企业的资产在破产程序中必须进行变卖、拍卖，这样兴华公司将丧失其借以存在的目的和全部财产基础，因此兴华公司没有继续存在的必要性和可能性。"
2004年12月7日,天津北方国际拍卖中心接受二棉厂破产清算组委托，对二棉厂整体破产财产及土地进行公开拍卖。天津北方国际拍卖中心在拍卖须知中载明"在拍卖的该宗土地上，厂房（部分）、办公楼（部分）、宿舍等建筑，均被他人（天津天海同步器有限公司）承租。拍卖的动力设备（电力）、供暖设备均被现承租人（天津天海同步器有限公司）租用。"
2004年12月8日，天津北方国际拍卖中心出具拍卖确认书，确认最终竞买人鑫贺公司成为买受人。2005年2月1日，天津泰安房地产开发有限公司将其参与竞买的股份转让给了鑫贺公司。2005年7月，鑫贺公司取得了国有土地使用证和房屋所有权证。
二审期间双方争议焦点，1、二棉厂与兴华公司是否是同一民事主体。2、租赁合同的效力及本案是否适用买卖不破租赁原则。
本院认为，兴华公司与天海汽车同步器厂签订的租赁合同合法有效。首先，租赁标的物是经过备案和许可出租的标的物。虽然兴华公司不是该标的物的所有人和使用人，但从对兴华公司系二棉厂开办的下属三产公司、天海同步器公司已使用租赁房屋和设备多年的客观事实、二棉厂清算组第一期工作报告、清算组收取租金等证据综合分析，可以得出二棉厂对兴华公司出租该标的物没有异议的结论。其次，租赁合同并未违反法律、行政法规强制性规定。兴华公司系经静海县工商管理机关批准登记的独立法人，虽然事后证明投资人的投资没有到位，但该事实没有导致兴华公司不能独立承担租赁合同的义务。二棉厂虽然有规避法院强制执行的非法目的，但租赁合同的内容以及合同当事人双方没有非法目的。当事人双方对上述二个问题的论述虽然具有一定的道理，但据此认定租赁合同无效依据不充分。
本案适用"买卖不破租赁原则"。是否适用买卖不破租赁原则，二棉厂与兴华公司是否为同一主体不是问题的关键，故本院对双方争议的第一个主要焦点问题不作过多论述。鑫贺公司虽然已取得了讼争房屋和土地的所有权证书和土地使用权证书，但鑫贺公司取得的权利的权能是受到限制的。拍卖前二棉厂清算组对于天海同步器公司租赁的事实是明知的，对于兴华公司出租的行为是认可的。天津北方国际拍卖中心在拍卖须知中载明"在拍卖的该宗土地上，厂房（部分）、办公楼（部分）、宿舍等建筑，均被他人（天津天海同步器有限公司）承租。拍卖的动力设备（电力）、供暖设备均被现承租人（天津天海同步器有限公司）租用。"，所以竞买人应当知道拍卖的标的物权能中的部分使用权受到租赁合同的限制，即买受人不能自购买之日行使使用权。依据《合同法》第二百二十九条
"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"
的规定，兴华公司与天海同步器公司之间的租赁合同对鑫贺公司具有约束力。沃特公司与兴华公司签订的租赁合同一直由天海同步器公司履行，二棉厂清算组对此无异议，所以该合同的效力及于天海同步器公司和鑫贺公司。
综上，由于二棉厂对兴华公司的出租行为认可，租赁合同合法有效，所以二棉厂在租赁期限内不能行使使用权，租赁标的物转让后该权能限制及于买受人鑫贺公司，所以鑫贺公司主张天海同步器公司非法占用其房屋和土地的主张不成立，其判令天海同步器公司立即迁出非法占用的房屋及土地的诉讼请求依据不足，本院不予支持。
关于租赁费。由于租赁合同的效力及于鑫贺公司，所以天海同步器公司应当依照合同约定的租金标准，自鑫贺公司取得租赁标的物所有权和使用权后向鑫贺公司支付租金。鑫贺公司主张的租金标准，超出了合同的约定，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销天津市第一中级人民法院 (2005)一中民一初字第54号民事判决。
二、驳回鑫贺公司"判令被告立即迁出非法占用原告的房屋及土地"的诉讼请求。
三、天海同步器公司自2005年1月起，按与兴华公司约定的租金标准向鑫贺公司支付租金。
一、二审案件受理费46420元，由天海同步器公司负担32038元，由鑫贺公司负担14382元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李鹤贤
助理审判员 安文杰
助理审判员 杨 宇
二○○六年一月 日
书 记 员 王会君