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房屋拆迁安置补偿合同磋商订立过程中的缔约过失责任
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/11

房屋拆迁安置补偿合同磋商订立过程中的缔约过失责任

根据 《 合同法 》 第 42 条的规定,一方当事人在订立合同过程中有“假借订立合同,恶意磋商;故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其他违背诚实信用原则的行为”,导致对方当事人利益受到损害的,均应承担缔约过失责任。缔约过失责任的归责原则是过错责任。

在拆迁安置补偿合同纠纷的处理中,以缔约过失责任为由起诉的案件并不多见,这主要是由拆迁的特殊性质造成。一方面,拆迁人是穷尽一切措施希望被拆迁人搬迁,而且补偿标准通常已由拆迁主管部门事先确定并公告,留给拆迁人、被拆迁人自主决定合同内容的范围过于狭窄;另一方面,由于现行诉讼机制要求拆迁人与被拆迁人在达不成安置补偿合同时必须行政裁决程序前置,客观上限制了当事人通过民事诉讼解决拆迁纠纷的救济途径。但是,这并非说明在拆迁纠纷中不存在或者说法院不受理缔约过失责任纠纷。

譬如在某拆迁案中,拆迁人事先向被拆迁人公告了拆迁补偿安置标准、在某一期限前自行搬迁并不需要拆迁人临时安置可获得的奖励等。拆迁人在见到公告内容后,自行租赁了一套房屋准备搬迁,但是在与被拆迁人签订拆迁合同时,拆迁人否定了奖励的承诺,被拆迁人感觉受到了欺骗,拒绝签订拆迁合同。由于被拆迁人已经与他人签订了租赁合同,其财产利益实际已受到损害。因此,被拆迁人有权就其损失提起缔约过失责任之诉,理由是:拆迁人存在明显的过错责任,其对外公告的拆迁补偿及奖励内容性质属于合同要约,一经发出即具有约束力,被拆迁人为了履行合同,积极地按照要约的条件实施准备合同的行为,就在拆迁人相信合同即将达成之时,被拆迁人违背诚实信用原则,导致拆迁合同无法成立,其对被拆迁人实际造成的损失应承担赔偿责任。这就是缔约过失责任的典型案例。对此类案件,法院不应该以该拆迁纠纷属于行政裁决程序前置为由,而拒绝受理。

对缔约过失责任的赔偿范围, 《 民法通则 》 第 61 条第 1 款、 《 合同法 》 第们条、第拐条、第 58 条均规定缔约过失行为应承担损害赔偿责任,但对缔约过失责任的赔偿范围却没有具体规定。理论界通说认为,缔约过失责任的赔偿范围为受害方的信赖利益,而信赖利益的损失包括直接损失和间接损失。直接损失是指囚为信赖合同成立和生效所支出的各种费用。间接损失,是指如果缔约一方能够获得各种机会,而在因另一方的过错导致合同不能成立的情况下,使这些机会丧失。

司法实践中,因拆迁纠纷案件不同于一般的民事纠纷,间接损失发生的可能性小,故拆迁纠纷案件中缔约过失的承担方式多为赔偿直接损失。直接损失一般认为包括以下几个方面: ( 1 )订立合同所支出的费用及其利息,如交通费、通讯费、餐饮住宿费、文印费用,赴订约地或察看标的物所支付的合理费用等; ( 2 )准备履约所支付的费用及其利息,如为运送标的物或准备受领对方给付所支出的合理费用,信赖合同成立而租赁房屋、机器设备支付的费用等。应当说明的是,若缔约过失行为引起缔约过失责任与侵权责任的竟合时,受害方可选择侵权之诉,诉请缔约过失方对人身伤亡予以赔偿。但根据最高人民法院 《 民事诉讼证据规定 》 中“谁主张,谁举证”原则,受损失一方必须举证证明其实际损失的存在,否则就应承担举证不能的不利后果。

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