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最高法院:购买商铺用于出租获益而非为了解决住有所居
摘自:龙房川
点击: 次
发布时间:2022/1/17

最高法院:购买商铺用于出租获益而非为了解决住有所居的基本生活需求不属于购房消费者不能对抗抵押权,不享有足以排除强制执行的民事权益

关键词

执行异议之诉 申请执行人执行异议之诉 商品房消费者 排除强制执行 抵押权优先性



裁判要旨

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款明确了商品房的功能为用于“居住”,目的是为了解决“住有所居”的基本生活需求。

2.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定的“权利优先于抵押权人的抵押权”的商品房消费者应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者,除此之外的买受人系一般的房屋买卖合同的买受人,不适用上述处理规则。

3.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定的提出执行异议、人民法院予以支持“权利优先于抵押权人的抵押权”的商品房消费者的情况,是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定,必须严格把握条件,避免扩大范围,以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。



案例索引

【张群、朱光友与贵州银行股份有限公司安顺分行、安顺山城房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉案再审审查与审判监督民事裁定书】

案号:(2020)最高法民申5736号

案由:申请执行人执行异议之诉

裁判法院:最高人民法院

裁判日期:2020年11月25



裁判理由

最高人民法院审查认为:

首先,张群、朱光友主张其为商品房消费者,所购商铺系为了满足一家人的基本生存需求。对此,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定:“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;……”该款明确了商品房的功能为用于“居住”,规定的目的是为了解决“住有所居”的基本生活需求。而本案案涉商铺的性质,根据张群、朱光友原审提交的证据,其购买案涉商铺的目的系用于出租获取收益,故张群、朱光友关于其为购房消费者的再审申请理由不能成立。

其次,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定,交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权,故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房,消费者提出执行异议的,人民法院依法予以支持。但此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定,必须严格把握条件,避免扩大范围,以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此,这里的商品房消费者应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者,除此之外的买受人系一般的房屋买卖合同的买受人,不适用上述处理规则。

再次,根据张群、朱光友所提交的案例,案件事实与本案并不完全相同,即使存在相似之处,亦不能据此认为原审法院根据本案的具体情况作出的裁判错误,其申请再审所主张的所谓“同类不同判”并非《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当进入再审的事由。

复次,《中华人民共和国企业破产法》第二十条规定:“人民法院受理破产申请后,已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止;在管理人接管债务人的财产后,该诉讼或者仲裁继续进行。”张群、朱光友称,山城房开公司于2020年6月17日进入破产程序,其于2020年7月24日提交中止审理申请书,二审法院仍然于2020年8月16日作出本案二审判决。贵州省安顺市中级人民法院于2020年7月13日作出的(2020)黔04破5-1号通知书载明:“指定北京德恒(温州)律师事务所为你公司管理人。……”,张群、朱光友没有提交证据证明人民法院指定管理人之后,管理人接管山城房开公司财产的时间,因而不能证明二审法院作出本案判决违反前述规定。退一步讲,即使管理人接管山城房开公司财产的时间在二审判决作出之后,但《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条关于符合再审申请的程序违法情形并不包括张群、朱光友所该项再审申请理由中的情形。

最后,张群、朱光友对山城房开公司尚欠贵州银行安顺分行的借款本金予以了计算,但其在计算时没有遵循“先息后本”的计算方式,又没有证据对所计算金额的准确性予以证明,其以此为由提出现有抵押房产价值远远超出山城房开公司尚欠贵州银行安顺分行借款本金数额的主张不能成立。张群、朱光友还提出,贵州银行安顺分行在对山城房开公司出售抵押房屋的情况未予监督存在过错,对此,最高法认为,贵州银行安顺分行在与山城房开公司签订《房地产借款合同》《抵押合同》时案涉房屋并未出售,不能因贵州银行安顺分行之后未看到报纸登记的交房公告而否认其取得抵押权的善意。

最高法院裁定:驳回张群、朱光友的再审申请。

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