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曹红兰与张娅房屋买卖合同纠纷一案
摘自:龙房川
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发布时间:2011/3/9

曹红兰与张娅房屋买卖合同纠纷一案

                  河南省郑州市中级人民法院
            民事判决书
            (20l1)郑民四终字第94号
            上诉人 (原审被告、反诉原告) 曹红兰,女,1953年8月11日出生,汉族,住郑州市金水区花园路84号院1号楼16号。
            委托代理人曹鸿英,女,回族,1947年1月16日出生,住郑州市金水区花园路84号院3号楼1号。
            委托代理人戴文胜,河南中涵律师事务所律师。
            被上诉人 (原审原告、反诉被告)张娅,女,1984年7月15日出生,汉族,住郑州市金水区南阳路226号1号楼15号。
            委托代理人刘海威,河南金色阳光律师事务所律师。
            委托代理人祝世杰,河南金色阳光律师事务所律师。
            上诉人曹红兰因与被上诉人张娅房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2010)开民初字第2140号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人曹红兰及其委托代理人曹鸿英、戴文胜,被上诉人张娅及其委托代理人刘海威、祝世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
              
            原审法院经审理查明:2006年4月,张娅、曹红兰经口头协商,曹红兰同意转让其在单位的房屋一套给张娅,转让费为20000元。2006年4月1
            8日,张娅支付曹红兰转让费20000元,曹红兰向张娅出具了收据。2006年11月15日,张娅、曹红兰经协商就转让房屋一事达成书面协议一份予以确认,协议约定曹红兰将其在郑州市郑东新区河南报业集团职工福利商品房一套转让给张娅,全部购房费用由张娅出资,张娅一次性支付曹红兰房屋转让费20000元,此后,该房的价值涨落均与曹红兰无关。购买房屋产生的一切费用均由张娅以曹红兰的名义交纳,曹红兰应当予以协助。房屋建成前后,曹红兰及第三人均不得就该房主张任何权利,否则不利的后果由曹红兰承担。双方另约定了违约责任等事宜,双方均在协议上签了名。
            合同签订后,2007年6月14日,曹红兰向张娅出具书面委托书一份,由张娅按照购房方案参与选号、选房。编号为00200951的销售不动产统一发票上显示,争议的房产位于郑东新区农业东路东、康宁街南东瑞园19号楼东4单元11层西户,建筑面积为143.16平方米,单价为2326.52元/㎡,首付款为233065元。经庭审中双方一致确认,该233065元房款系张娅以曹红兰名义交纳的。2008年4月15日,张娅又以曹红兰的名义在交通银行郑州文化路支行办理了个人住房抵押贷款,以银行贷款的方式缴纳了剩余房款100000元,相应原始凭证由张娅保存。此后张娅按照抵押贷款合同的约定按期偿还银行借款,直至2010年2月。2009年9月21日,争议的房屋开始交房,因曹红兰没有与张娅一起去办理交房手续,张娅也未提供曹红兰出具的相应办理交房的书面委托手续,张娅未能领取到房屋钥匙。2010年4月8日,曹红兰在大河报上发出公告称其购房发票丢失,后将房屋钥匙领走。
            交通银行郑州文化路支行出具的客户交易明细单显示,2010年2月—2010年4月期间借款人未按照抵押贷款合同的约定及时偿还银行贷款,该银行出具的个人贷款还款凭证显示,此期间三个月的银行贷款共计4996.12元系曹红兰偿还的。2010年4月27日,曹红兰向交通银行郑州文化路支行书面申请提前还清贷款余额63275.01元,并于申请当日实际向银行支付了63275.01元款项。
            另查明,本案争议的房产在郑州市房产管理部门登记的坐落位置为郑州市郑东新区农业东路东、康宁街南19号楼4单11层西户,备案合同编号为:D07170430,曹红兰庭审时称现争议房产的钥匙在曹红兰处,曹红兰对房子进行了简单装修并入住。该院当庭询问双方是否同意继续履行合同,张娅表示同意,曹红兰称不同意。
            庭审时,曹红兰称自己偿还银行贷款之前电话通知了张娅准备还贷款的事,自己对争议的房子装修之前电话通知了张娅解除合同。张娅对曹红兰的陈述不予认可,张娅称曹红兰还贷款之前双方确实通过电话,电话中曹红兰称房价涨了,要求张娅加钱,并称在加钱事宜未谈妥之前,让张娅暂停偿还银行贷款,后双方对加钱一事未谈妥;曹红兰从来没有电话通知过张娅解除合同的事情,只是通知张娅要求加钱。
            本案在审理过程中,张娅于2010年7月13日提出财产保全申请,请求法院保全曹红兰转让给张娅的位于郑州市郑东新区农业东路东、康宁街南1
            9号楼4单元11层西户的房产,并提供了相应的担保。该院依法裁定采取了保全措施。
            以上事实有张娅提交的收条一份、房屋转让协议一份、授权委托书一份、销售不动产统一发票两份、大河报一份、个人住房抵押贷款合同一份、河南大河物业服务有限公司出具情况说明一份,曹红兰提交的房屋转让协议一份、个人住房抵押贷款合同一份、交通银行郑州文化路支行零售客户交易明细清单一组、交通银行郑州文化路支行分行个人贷款还款凭证四份、个人贷款提前还款申请书一份及本案庭审笔录在案佐证。
            张娅提交2010年8月19日落款为“冯兰阁”的书面证人证言一份,证明经冯兰阁的介绍张娅、曹红兰签署了房屋转让协议,以及后来曹红兰违约不履行协议的情况。曹红兰质证称证人的身份无证据证实,证人未依法出庭接受质询。
            张娅提交郑州市公安局郑东新区分局商都路派出所出具的接处警登记表及询问笔录一份,证明张娅履行了协议义务,曹红兰将张娅方的物品非法占有、房屋无法交付。曹红兰质证称该份证据与本案无关。
            原审法院认为:当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯,按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
            本案中,张娅、曹红兰争议的房屋系河南瑞奇房地产开发有限公司开发的预售商品房,具有预售许可证。虽然该房销售时河南报业集团全体员工可优先购买并在价格上享受一定的优惠,但这并不改变该房的商品房性质,该房可以上市交易。曹红兰有权购买河南瑞奇房地产开发有限公司开发的房屋,并在河南瑞奇房地产开发有限公司所定房价的基础上加收张娅转让费2万元,张娅、曹红兰所签订的房屋转让协议是双方当事人的真实意思表示,协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定,双方应当遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。张娅如约支付曹红兰房屋转让费20000元,并分别以现金和银行抵押贷款的方式交纳了购房费用,履行了自己的合同义务。当房屋具备交付条件后,曹红兰应将房屋及时交付张娅。故张娅请求判令曹红兰履行2006年11月5日的转让合同,将位于郑州市郑东新区农业东路东、康宁街南19号楼4单元11层西户的房屋交付张娅的诉讼请求,合法有据,予以支持。
            经查明张娅于2008年4月15日以曹红兰的名义与交通银行郑州文化路支行签订了抵押贷款合同,故张娅与该银行之间建立了实际的借款合同关系,根据合同的相对性原理,该合同在银行和张娅之间存在法律约束力,因该笔借款以相应的房产作为抵押,故张娅未按期偿还2010年2月—2010年4月期间4996.12元贷款的行为,并不足以达到解除合同的条件。庭审中曹红兰称自己偿还银行贷款之前电话通知了张娅准备还贷款的事,自己对争议的房子装修之前电话通知了张娅解除合同,但并未提交足以证明其主张的相应证据,且张娅对曹红兰的该项陈述不予认可,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定,对曹红兰的该项主张不予支持,不能认定曹红兰偿付贷款之前通知了张娅,也不能认定曹红兰已通知张娅解除转让协议。曹红兰反诉称张娅无故拒不偿还银行贷款,违反了双方所签协议的约定,表明了其不再履行该协议的事实与立场,既与庭审查明的事实不符,也不合乎常理,系曹红兰个人的主观判断,不予采纳,曹红兰请求法院依法判决解除双方于2006年11月15日签订的房屋转让协议的反诉请求证据不足,不予支持。对于曹红兰未经张娅的同意或者许可替张娅代为偿付银行贷款的做法,因缺乏法定或者约定的义务而为之,故依法应认定为无因管理行为,其支出的必要费用可通过合法途径另行向张娅主张权利。
            对张娅提交的2010年8月19日落款为“冯兰阁”的书面证人证言,因缺乏证人的相应身份证明,且该证人无正当理由未出庭接受质询,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定,故对该份书面证言不予采信。对张娅提交的郑州市公安局郑东新区分局商都路派出所出具接处警登记表及询问笔录,经审查系因丢失物品报的案,与本案审理的房屋转让纠纷并无直接关系,对此不予审查,当事人如有其他方面的纠纷,可向相关部门反映。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,该院判决:一、曹红兰于本判决生效后十日内将位于郑州市郑东新区农业东路东、康宁街南19号楼4单元11层西户的房屋交付给张娅。二、驳回曹红兰的反诉请求。本诉案件受理费6393元、诉讼保全费2185元,共计8478元,由曹红兰负担;反诉案件受理费100元,依法免予收取。
            曹红兰不服原审判决,向本院上诉称:一、关于双方所约定的违约责任条款适用问题。一审判决中故意不写明双方约定的违约责任条款的具体内容。这是本案的关键问题。双方约定“甲乙双方违反上述任何一项约定即视为违约。甲方违约:如甲方要房屋,甲方应退回乙方此套房屋的所有钱款,并支付给乙方六万元的违约金。如甲方不要房屋,甲方应支付绐乙方六万元的违约金。乙方违约:如乙方要房屋,乙方向甲方支付六万元的违约金。如乙方不要此房屋,甲方退回乙方的所有购房款,乙方支付给甲方六万元的违约金。”该违约条款理应也是法院处理双方该纠纷的依据。一审法院并未按照双方所约定的该违约责任条款来处理双方该纠纷,是不公平的。二、关于交通银行抵押贷款合同问题。该合同是曹红兰直接与交通银行签订的,在银行和曹红兰之间存在法律约束力,而不是“该合同在银行和张娅之间存在法律约束力”。三、关于双方谁先违约问题。这是本案的焦点问题,但一审判决却回避这一问题。凭心而论,双方在履行2006年11月15日的协议时,前期均无问题,但后期张娅履行该协议时却出现了问题,即张娅未按期偿还2010年2月一4月三个月的按揭贷款共计4996.12元。对于曹红兰与交通银行之间的合同而言,是曹红兰要对交通银行承担违约责任,而不是张娅要对交通银行承担违约责任。四、法院处理张娅诉讼请求违法。张娅一审增加了诉讼请求。但该增加的诉讼请求实际是附条件的变更诉讼请求。但是庭审时,曹红兰提出张娅目前两个诉讼请求相互矛盾、应以哪一个为准问题,答复两个都可以。判决书均应表述法院为何不处理原告增加的诉讼请求等。请求二审法院在审理中依法予以纠正。请求撤销一审判决第一、二项,驳回张娅的诉讼请求,支持曹红兰的反诉请求或者发回重审。
            张娅答辩称:一、曹红兰的上诉请求不明确。二、双方已经确定张娅是实际购房人。三、双方的协议合法有效,即在交房时,不交房给张娅,是曹红兰的违约行为,同时,银行贷款的问题与本案无关,曹红兰代为擅自代为偿付的银行贷款,我方会予以退还。四、争议房屋的交房时间是2009年9月21日。五、增加的诉讼请求一审时已经撤回等。请求维持一审判决。
            本院经审理查明的事实与一审一致。
            本院认为:一、关于双方签订的房屋转让协议的效力。由于涉案房屋具备转让的条件,且未有禁止转让的限制,故该转让协议系双方真实意思表示,合法有效,本院予以确认。二。关于违约方的认定。由于张娅按协议约定向曹红兰支付了2万元的转让费用,且以曹红兰的名义交纳了购房费用。故张娅在该房屋转让协议的履行中,已履行了自己的全部约定义务,未有违约行为。张娅在履行了自己的全部约定义务后,享有按协议约定要求曹红兰交付房屋的权利。由于涉案房屋已具备交付条件,曹红兰应当将涉案房屋交付给张娅,但曹红兰未尽其协议约定的义务,存在违约行为。三、关于张娅未按时偿还2010年2月一2010年4月期间4996.12元贷款的行为,是否为违约行为。由于张娅、曹红兰之间的转让协议约定:有关此套房屋的购房所交纳的所有费用都是张娅以曹红兰的名称进行交纳。虽然张娅以曹红兰的名义在交通银行郑州文化路支行办理了个人住房抵押贷款,但该抵押贷款所设定抵押物系涉案房屋,张娅未按时偿还2010年2月一2010年4月期间4996.12元贷款,若交通银行郑州文化路支行行使抵押权,也是对涉案房屋行使抵押权;同时,由于涉案房屋所抵押贷款数额仅为10万元,且未时归还贷款的数额仅为4996.12元,故即使交通银行郑州文化路支行行使抵押权,也不会侵害曹红兰的任何权益。同时,由于张娅已向开发商交付了全部购房款,是否按时偿还贷款的行为,与购房款的交纳不是同一法律关系,因此,张娅在履行其交付全部购房款的义务中,不存在违约行为。四、关于一审中张娅增加诉讼请求的问题。在一审庭审中,张娅已明确表示:“我方只坚持原诉状中诉求。变更诉讼请求现撤回。”故一审判决并未超出张娅的诉讼请求,不存在违法之处。综上,曹红兰的上诉请求,没有事实和法律依据,不能成立,本院不予支持。原审法院认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,实体处理并无不当,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
            驳回上诉,维持原判。
            二审案件受理费6393元,由曹红兰负担。
            本判决为终审判决。
                                                             
                                                             审 判 长  王    东
                                                             审 判 员  宁    宇
                                                             审 判 员  王    怡
                                                             
                                                             二O一O年十二月十三日
                                                             
                                                             书 记 员  贺 婉 婷

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