用你的名字帮我买房？
房贷新政催生“借名买房”纠纷 法官历数其中法律风险
在房产新政出台后不久，便有人想出以他人名义购房，以此规避限购政策的“对策”。近日，福建省厦门市集美区人民法院审理了一些借用他人名义购房引发的纠纷案件。厦门市中级人民法院民一庭庭长刘友国提醒说，以他人名义买房隐患很多，一旦产生纠纷维权很难，出资者将面临房子被“抢走”的危险。
年近50岁的王女士收入稳定，名下已经有两套房产的她，想再买一套房投资。前年9月，王女士通过一家房产中介购买了柯先生的一套房子。为了取得利率比较优惠的房贷，在中介工作人员刘伟坚的提议和介绍下，王女士决定把这套房子挂在刘伟坚的妹妹刘伟珺名下。同时，相关手续都由刘伟坚代为办理，王女士向他支付中介费即可。
随后，根据王女士的要求，柯先生就与刘伟珺一起虚构了这套房屋的买卖合同，以及首付收据等购房材料，再交由刘伟坚办理房屋挂户、贷款手续。
这套房子的总房款为近78万元。决定买房后，王女士就支付了4万元定金，当年10月31日，王女士又通过转账支付给了柯先生39.5万元的首付款，随后，在到去年4月中旬期间，王女士还陆续支付了30余万元。
由于这套房子是期房，王女士购买的时候，产权证还没有办下来。后来，房子的房产证办下来了，房子被登记到了刘伟珺的名下，王女士还负担了房子过户产生的一切税费。同时，她还支付了刘伟珺5000元的佣金。
而就在这期间，王女士还通过刘伟坚向陈先生购买了该小区的另一套房子，因为相同的原因，王女士又将房子挂在了刘伟坚的名下。为此，王女士向刘伟坚共支付了佣金17500元。按照刘伟坚的“计划”，陈先生先将房子过户到王女士名下，再由王女士将房子挂户到刘伟坚名下。11月，刘伟坚按“计划”取得了这套房子的产权证。所有税费同样由王女士承担。因为办理贷款手续的需要，王女士又虚构了将房子卖给刘伟坚的房屋买卖的虚假合同、收到刘伟坚首付款的收据等。
为了保证自己能够顺利拿回两套房产，王女士和刘伟坚签署了一份事实说明。这份事实说明中指出，这两套房产都是王女士独立出资购买的，只是为了挂名，分别挂靠在了刘伟坚、刘伟珺名下，刘伟坚、刘伟珺两人从未支付过任何费用，王女士要求两兄妹应该将两套房产全权委托公证给王女士。
在王女士看来，这份事实说明一签，两套房子都可以牢牢掌握在自己手中“插翅难飞”了。不过，她最不愿意看到的事还是发生了，两兄妹最终还是打起了房子的主意。王女士之前拿刘伟坚名下的那套房子去银行抵押获得了60万元的贷款，因为这60万元先打到了刘伟坚的账上，刘伟坚两兄妹就带着60万元跑了。王女士发现后，马上将两兄妹告上法庭，要求确认两套房子归她所有。
近日，集美区法院对本案进行了宣判，法院认为，王女士与柯先生、陈先生之间的房屋买卖行为都是双方的真实意思表示，并且双方已经履行完毕合同义务，王女士为两套房子的合法所有权人没有异议。而王女士与刘伟坚、柯先生与刘伟珺所签订的房地产买卖协议，是王女士为了规避较高利率的房贷而签订的，协议双方并没有转让房屋的意思表示。同时，法院也指出，王女士为了规避购房贷款政策中的高利率，而将房产转移登记至他人名下，并由他人向银行贷款的做法不仅妨碍了国家相关房地产政策的施行，也直接扰乱了房屋权属登记管理秩序，直接导致了该案纠纷的产生，王女士的行为是错误的。
据此，法院判令刘伟坚、刘伟珺应协助配合王女士将两套房屋的所有权变更登记到其名下。
■法官说法
为了享受首套房的优惠折扣，而借用他人名义买房，其实存在很多风险。厦门中院民一庭庭长刘友国提醒说，借用他人名义买房，很容易产生法律纠纷，容易带来法律风险。首先，如果名义产权人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；其次，如果名义产权人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
刘友国法官说，对于这类借用他人名义买房所产生的纠纷，由于法律上首先推定不动产权属证书上的登记人是产权人，作为实际购房人要推翻法律上的这种推定，必须提供充分的证据来证明实际购房人与名义产权人是一种委托代理关系，同时还必须有证据证明购房款是实际购房人直接支付的。但在纠纷发生后，再去收集这些证据往往会很困难。
此外，对于外地购房者欲通过“买”假社保获得银行贷款的行为，刘友国说，这本质上是违规挂靠参保，钻了我国社会保险法规的空子。根据目前社会保险的有关规定，员工在企业工作期间没有缴交或少交社会保险费的，可以要求企业为其补交。该规定本是为了保护劳动者的合法权益,现在却成为一些购房者、中介机构和开发商规避国家有关外地人“限贷”政策的“法律依据”。这种做法表面上似乎“有法可依”，但实际上违反了法律的规定，存在巨大的风险。
首先，补交社会保险的前提是购房人在这期间与企业存在真实的劳动雇佣关系，一旦双方的虚假劳动关系被查实，社保部门将取消其参保资格；其次，购房人一般需要一次性将所有的社保费交给被挂靠企业，而被挂靠企业一般属于“空壳”公司，往往有可能卷款逃跑；第三，被挂靠企业与购房人之间存在社会保险缴纳记录和劳动合同等，一旦购房人以这些材料作为证据起诉被挂靠企业，被挂靠企业往往会败诉并承担诸如补发工资等责任；第四，一旦被挂靠企业与劳动者的社会保险关系被确认无效，银行可能拒绝放款导致房屋交易无法进行，鉴于现在很多房屋买卖合同均有规定“如买方无法获得银行贷款，需一次性补足差额”之类的条款，购房人将被业主或开发商追究违约责任。
转自：人民法院报