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业主委员会
摘自:龙房川
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发布时间:2010/12/23

业主委员会

业主委员会,是指由一个物业管理区域的业主大会选举产生的,由全体委员组成的会议机关,是业主大会的执行机构。 《 物权法 》 第75 条第 1 款规宁:“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。”

首次业主大会选举产生的业主委员会,应当自选举产生之日起 30 日内,持成立业主委员会登记申请书、业主委员会委员名单、业主委员会章程、办公场所证明文件以及其他需要的材料,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡、镇人民政府备案。但备案不是业主委员会成立的要件。

2009 年 4 月 20 日,最高人民法院审判委员会第 1466 次会议通过,自 2009 年 10 月 1 日起施行的 《 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》 (以下简称 《 物业服务解释 》 )第 8 条规定:“业主大会按照物权法第 76 条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”

综上,虽然法律对业主委员会诉讼主体资格没有明确规定,但认为业主委员会具有原告诉讼主体资格正逐渐成为理论界和实务界的共识。这是由成立业主委员会的目的所决定的,且确认业主委员会的诉讼主体地位,符合诉讼担当的理论,业主委员会也符合司法解释规定的“其他组织”的条件。但是,对业主委员会的诉讼主体资格,应当实行一定的限制:第一,业主委员会只是业主大会的执行机构,业主委员会代表业主诉讼,要有业主大会的合法授权;第二,业主委员会只有在与全体业主物业管理有关的事项,以及对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套共用设施、共用设施专项费、公用部位维修费及物业使用房、商业用房引起的纠纷,可以以自己的名义提起诉讼。在其他的情形业主委员会一般宜以自己的名义提起诉讼。同时,业主大会仅作为业主的代表组织,没有责任财产,不能独立承担民事责任。因此,除在物业服务企业主张解除物业服务合同时可作为被告应诉,一般情况不能作为被告参加诉讼,尤其是在物业服务企业主张给付物业管理费等情形。

目前,由于诸多原因,成立业主委员会的住宅小区比例偏低,且在业主委员会实际运作方面,业主委员会的作用发挥不理想。在这种情况下,业主的利益受到损害时,业主可以采取诉讼代表人等方式提起诉讼。

所谓诉讼代表人制度,是指当事人一方人数众多的共同诉讼,由当事人推选代表人代表一方当事人与另一方进行诉讼,其诉讼后果对一方当事人全体产生法律约束力的民事诉讼制度。物业管理纠纷案件作为典型的群体纠纷案件,可以在司法实践中采用诉讼代表人制度。

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