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物业与物业管理
摘自:龙房川
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发布时间:2010/12/21

物业与物业管理

“物业”一词源白我国香港地区的地方习惯用语,意为个人或者团体所拥有的单元性房地产产业。香港学者李宗愕将“物业”解释为:“所谓物业,是单元性地产,一住宅单位是一物业,一工厂楼宇是一物业,一农庄也是一物业。故一物业可大可小,大物业可分割为小物业。”一个完整意义上的物业一般包括建筑基地、建筑物本体、附属配套设备设施及相关资产权益四部分构成。

与物业相应的主体概念为业主,即物业的所有权人。 《 物权法 》 第 70 条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”明确业主身份的界定标准,对贯彻执行 《 物权法 》 具有重要意义。在司法实践中,关于业主的认定标准仍存在一定的争议,而业主的认定直接关系到当事人权利义务的确定,为建筑物区分所有权纠纷和物业管理服务纠纷中一个非常重要的概念。困此,最高办、民法院 《 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》 (以下简称 《 建筑物区分所有权解释) ) )第 1 条明确规定:“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。”从该司法解释规定,对于依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人,固应当认定为业主。这是界定业主身份的一般规则。同时,对于那些在现实生活中,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下,但未依法办理所有权登记的情形,亦应认定为法律意义上的“业主”。因为,在此情况下,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突,并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈,与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密,囚此有必要对其业主身份问题进行特别规定。为了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定,根据 《 物权法 》 等法律规定精神,司法解释对这种情形下的业主身份认定问题作出特别规定,即可以认定其为物权法第六章所称的业主。

国务院颁布的 《 物业管理条例 》 对物业管理概念作了界定:“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的服务活动。”物业服务企业对于业主、业主委员会而言,其提供物业管理实质是提供一种服务,双方之间是服务合同关系。

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