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出租人出租房屋上设立抵押权,抵押权人行使抵押权时,对承租人优先购买权的保护
摘自:龙房川
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发布时间:2010/12/21

出租人出租房屋上设立抵押权,抵押权人行使抵押权时,对承租人优先购买权的保护

《 房屋租赁合同解释 》 第 22 条规定:“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。”这是因为,抵押权是从抵押物的交换价值优先受偿,追求的是抵押物的交换价值,不要求转移抵押物的占有,亦不享有对抵押物的处分权。优先购买权是优先购买租赁房屋的权利,以同等条件为权利行使的必备要件。二者从设置目的上看,行使时不会发生冲突。最高人民法院民一庭负责人就 《 房屋租赁合同解释 》 答记者问时指出,抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时,属于出租人出卖房屋的方式,承租人以同等条件优先购买抵押的租赁房屋,不会影响抵押权人实现债权,不论抵押权设立在租赁合同成立前或后,均不会与抵押人实现抵押权发生冲突。因此,抵押权人实现抵押权时,依法保护承租人的优先购买权。出租人以其他方式出卖房屋时,也应采取同样的规则保护承租人的优先购买权。承租人主张优先购买房屋时,人民法院应当考虑两方面的问题,一是承租人应当具有让出租人信赖的履约能力,如责令承租人以交付押金或者定金等方式提供履约担保,使出租人信赖其履约能力,以避免人民法院支持承租人购买房屋的主张后,因承租人缺乏履约能力导致合同无法履行,损害出租人利益。二是依照权利义务对等原则,承租人的优先购买权亦应当在合理期限内主张,在出租人履行通知义务后,承租人应当在 15 日内明确表示是否行使优先购买权;出租人没有履行通知义务的,承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起 1 年内主张,超过合理期限的,人民法院不应予以支持。

根据现行法律和司法解释规定,人民法院在审理租赁房屋优先购买权案件中,要注意保护承租人的优先购买权,但依法应排除下列情形: ( 1 )房屋共有人行使优先购买权的; ( 2 )出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; ( 3 )出租人履行通知义务后,承租人在 15 日内未明确表示购买的; ( 4 )第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的; ( 5 )其他法律、行政法规规定的情形。

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