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买卖不破租赁在破产财产处理过程中的适用
摘自:龙房川
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发布时间:2010/12/15

买卖不破租赁在破产财产处理过程中的适用

破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕,在破产财产处理过程中,存在着两种做法:

第一种做法是限制适用买卖不破租赁。理由在于: ( 1 )如果适用该原则,租赁合同继续有效,会导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款,而且优先于同为第三顺序的其他破产债权,甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿,有悖于 《 破产法 》 的基本制度和分配原则,违反公平公正的民法基本原则。( 2 )在许多破产案件中,特别是国有或集体企业破产案件中,将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。如果适用该原则,租赁合同继续有效,有可能会打击购买人的信心和意愿,购买人可能会考虑白己购买的土地因附着有租赁关系,不利于自己的开发利用,由此影响破产财产的变现。

第二种做法是区别情况处理: ( 1 )如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用,且该位置适于承租人发展的,则可以考虑继续履行租赁合同。继续履行的,拍卖时应向竞拍人作出说明,适用买卖不破租赁的原则。( 2 )如果该地点作其他开发更有价值,解除合同更有利于财产变现的,应解除合同。解除合同的补偿属于共益债权性质,在解除合同时向承租人优先支付。

我们认为,破产程序实质是最大限度地保护债权人的权益,上述两种做法均无不妥,实践中可以选择适用。

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