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买受人与承租人之问的法律关系
摘自:龙房川
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发布时间:2010/12/10

买受人与承租人之问的法律关系

1 .租赁关系继续存在。出租人将租赁物让与第三人,租赁合同对于买受人继续存在,承租人与买受人之间,无须另外成立租赁合同,买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系,成为新的出租人。租赁合同的其他约定,买受人要一并遵守。

2 .所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准,买卖房屋双方对此另有约定的依约定。审判实践中,法律关系交替的时间点很重要。由于房屋买卖而产生租赁合同的主体变更,主体变更的时间点为所有权发生变动的时间,也就是房屋权利变更登记的时间。根据 《 物权法 》 第 14 条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,白记载于不动产登记簿时发生效力”之规定,该时间点为房屋权利变更登记记载于不动产登记簿之时。人民法院执行的情形例外,根据最高人民法院 《 关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定 》 第 29 条第 2 款规定:“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”该时间点为拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时。根据最高人民法院、国土资源部、建设部 《 关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知 》 第 27 条规定:“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力,人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时,当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。”该时间点为人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时。

3 .移转于买受人的权利。转移权利的范围为租金请求权,承租人提供的担保,如定金、抵押金、保证金等及合同终止权。但出租人的损害赔偿请求权不因出租人地位的移转而受影响,独立存在。

司法实践中,存在着两种情况:第一,承租人向出租人交纳定金或抵押金等费用,出租人没有移交给买受人,买受人与承租人因租赁合同期满或者双方协商解除或者终止租赁合同,承租人交纳的定金或抵押金等费用应向谁主张?出租人还是买受人?我们认为,该笔费用应向出租人主张。因为出租人收取该笔费用,没有移转于买受人,根据债权的相对性,出租人负有还款义务。第二,承租人不知租赁物所有权发生变动,继续向出租人支付租金或承租人已提前预付租金,买受人要求承租人向其支付租金,对此应如何处理?我们认为,租赁物发生变动,租赁合同没有消灭,只是租赁合同主体的变更(出租人变为买受人)而不涉及合同内容的变更。在此情况下,出租人或买受人未将租赁物让与事由通知承租人,承租人已经支付或者提前预付给出租人的租金,对买受人具有法律约束力。买受人可以不当得利向出租人请求返还承租人已经支付或者预付的租金。但是,买受人通知承租人向买受人支付租金后,承租人不得再向出租人支付租金。如果承租人接到通知后仍支付租金给出租人,则承租人不得以此对抗买受人要求交租的主张。

4 .移转于受让人的义务。租赁物继续由承租人使用收希,买受人负有使租赁物在租赁期问保持符合约定的用途,履行租赁物的维修义务。买受人违反上述义务,应承担相应的民事责任。

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