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买卖不破租赁的构成要件
摘自:龙房川
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发布时间:2010/12/9

买卖不破租赁的构成要件

买卖不破租赁,是指在租赁期间,租赁物所有权的变更不影响承租人对租赁物占有、使用及收益的权利,即租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力,租赁合同在买受人和承租人之间依然有效。通说认为有三个构成要件:

(一)租赁合同有效存在

如租赁合同无效、被撤销、解除,对已经履行的,可要求回复原状,承租人根本无法取得租赁合同上的权利义务,因此不适用买卖不破租赁原则。判断租赁合同有效与否的考证点为租赁物所有权让与时间,可理解为所有权转移应发生在租赁期间内。

(二)租赁物已交付于承租人

出租人必须将租赁物交付承租人,且交付必须发生在租赁物让与前。立法目的在于让承租人的占有产生公示作用,使得第三人容易得知其所受让的标的物上存在租赁关系。承租人对租赁物的占有应当是直接占有,交付也应为现实交付。但是,随着经济的发展,交易过程中出现了指示交付、占有改定等情形。民法学家史尚宽先生认为,这种交付应严格解释为现实交付,不应包括占有改定和指示交付。 ① 我们对此有不同看法。指示交付,是指所有物不在所有权人的直接占有下,也不在买受人的占有下,但是他们达成关于出卖标的物的合同,自此所有权由买受人所有。一般的情形是,买受人直接要求其将房屋交给第三人占有,第三人可能是与买受人有某种法律关系(如承租人),也可能是受买受人委托的占有辅助人。我们认为,如果第三人是与出租人有着租赁关系的承租人,该承租人受买受人的委托直接占有租赁物,则这种交付应包括此种情况下的指示交付。如果承租人没有与出租人之间形成租赁合同关系,即使承租人受买受人的委托占有租赁物,这种交付也不应包括此种情况下的指示交付。占有改定,是指所有权人与买受人之间达成有关出卖标的物的合同,约定所有权转移给买受人使用,但是标的物仍然由出卖人继续使用。我们认为,占有改定使得原有的占有状态和事实没有发生任何变化,并不影响承租人对租赁物的占有使用。因此,这种交付应包括占有改定。

(三)出租人将租赁物的所有权让与第三人

    1 .出租人须同时为所有人及让与人,即必须是出租人将其所有的租赁物让与给第三人。出租人如果出租他人之物,例如,甲借用乙的房屋居住,后甲未征得乙的同意将房屋出租给丙,在此期间乙将房屋出卖给丁,则丙不能以买卖不破租赁原则来对抗新的买受人丁。理由是:甲的出租行为没有征得乙的同意,也没有得到乙的授权或者事后追认,则甲与丙的租赁合同对乙没有约束力,乙将房屋出卖给丁,丙的租赁合同既不能对所有人乙主张,也不得对受让人丁主张,因此租赁合同对受让人丁不具有约束力。 2 .须有效地让与所有权。让与所有权,指出租人经由法律行为转让所有权的情形,不限于因买卖而让与所有权的情形。根据 《 民通意见 》 第 119 条第 2 款规定,“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”,还包括赠与、继承、互易、遗赠等情形的让与。当然还包括抵押、执行等非由于出租人本意的所有权变动情况。 3 .须所有权让与第三人。如果出租人将所有权让与承租人,则租赁权与所有权发生混同,在这种情况下权利混同,租赁权因此而消灭。

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