承租人对租赁房屋进行装修的处理规则——善意添附的处理
（一）添附理论
添附，是指将不同所有人之物结合成为一物或者非所有人将原物加工成为一新物，包括附合、混合和加工。其中，附合、混合为物与物相结合，加工为劳力与他人之物的结合。附合可分为动产附合和不动产附合两种，不动产附合是指动产与他人不动产密切地结合在一起，成为不动产的重要组成部分。动产与不动产附合需要具备以下的条件：一是必须动产附着于不动产之上，即附着者为动产，被附着者为不动产；二是动产成为不动产的重要组成部分，即二物结合以后，不经毁损或变更其性质而不能分离；三是动产与不动产属于不同的人所有，即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。房屋租赁中，承租人对不动产的改善或者增设物，形式上只可能构成附合，是否构成符合视具体行为而定。那些能够拆除，又不影响其自身价值的设施，与附合构成要件不相符合，不属于动产与不动产的附合，例如添置的家具、安装的空调机等。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合，例如粉刷油漆。
（二）对装修物价值的认定
常用的方法有： 1 ．租赁双方进行协商，这种方式下通常双方当事人提出的数额差距比较大，很难协商成功。 2 ．费用支出法，即改善或增设时，承租人实际支付的费用，这种方式下承租人在租赁期间已对租赁物的价值进行利用，出租人享有、取得的是租赁物的尚存价值，因而以起始支出的费用确定装修物的价值，对出租人显失公允。 3 ．支出费用年度分摊法，即将支出费用除以合同租金，计算纠纷发生时至租期届满间的剩余价值，这种方式下租赁期满装修物的价值并不必然不存在，有不合理之处。 4 ．由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照节修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧，这种方式在审判实践中因相对公平合理且便于操作而被广泛使用。
《 房屋租赁合同解释 》 根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。最高人民法院民一庭负责人就该 《 解释 》 答记者问时指出：现值损失，是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列人合同无效的损失范围。残值损失，是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”。这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。 《 解释 》 依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，规定在双方当事人无约定情形下，承租人的装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列人合同解除的损失范围。如装饰装修造价 60 万元，租期 5 年，则 60 万元造价摊销在租期内，每年平均摊销 12 万元。合同履行 3 年后解除，按照评估价值，装饰装修现值为 30 万元，但按照租期内摊销价计算， 3 年摊销费用为 36 万元。则残值应当按照摊销费用确定为 36 万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价费用，则应当按照装饰装修的现值来确定残值。
（三）善意添附的处理
《 房屋租赁合同解释 》 结合装饰装修的具体情况，确立了处理此类纠纷的规则：一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间届满，出租人取得装饰装修物无需补偿。
根据添附的法理，分为两种情况：
1 ．承租人在租赁房屋中添置的能够拆除、又不影响自身价值的设施，所有权仍属于承租人，承租人有权取回这部分设施。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。如果出租人同意利用，也可以折价归出租人所有。
2 ．对于不经损毁或者变更性质而不能分离的装修物的归属，最高人民法院 《 民通意见 》 第 86 条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”该规定过于原则笼统，所以在审判实践中针对具体问题就难以把握，各地法院做法不统一，处理结果迥异。
( 1 ）房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修，如果合同对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并由归出租人承顶，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修物残值损失的，应予支持。
( 2 ）房屋租赁合同合法有效，因承租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物进行评估，承租人要求出租人赔偿补偿剩余租赁期内装修物残值损失的，不予支持。但是出租人同意利用的装饰装修价值较大，出租人应在可利用价值范围内予以适当补偿。
( 3 ）房屋租赁合同合法有效，因双方违约导致租赁合同被解除的，承租人对房屋进行装修形成的装修物，若是征得出相人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的，“对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物的现价值进行评估，其剩余租赁期内装修物的残值损失根据双方各自的过错违约责任的大小来分担。
( 4 ）租赁合同履行期间届满，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持，但双方当事人另有约定的除外。
( 5 ）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
( 6 ）房屋租赁合同无效，承租人对房屋进行装修形成的装修物，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
( 7 ）出租人明知承租人对租赁房屋进行装饰装修，但未明确表示异议，其请求承租人恢复原状或赔偿损失的，不予支持。