合同主体不适格所订立的建设工程施工合同无效
建筑产品是群众居住的房屋或公共设施，直接涉及社会公共安全和人民群众的生命财产安全。施工人有无相关资质关系到当事人的履约能力、施工质量，因此，对主体资格的认定应列为合同效力认定的首位。
1 ．承包人无资质或超越资质签订建设工程施工合同的效力认定
建设工程施工企业分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。施工行业的资质等级分特级和一至四级，结构、钢结构建设的资质等级分为一至三级。 《 建筑法 》 明确规定禁止建筑施工企业无资质或者超越本企业的资质等级承揽建筑工程，这是一个强制性规定，违反该规定的，应依法认定其所签订的工程施工合同无效。
但是， 《 建设工程施工合同解释 》 第 5 条规定：“承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。”由此可知，法院可以允许承包人在合理时间进行资质补强，从而支持承包人超越资质签订施工合同后的效力补正请求。对此问题的审查，主要把握承包人取得相应资质等级的“建设工程竣工”时间认定。建设工程竣工时间，一般指承包人将工程竣工的相关资料提交给发包人，监理单位对承包人工程竣工的事实予以认可，并将建设工程实际交付发包人的时间。但在众多的案件中，往往出现承包人出于发包人未按约定支付工程价款、为将工程作为发包人支付剩余工程价款的抵押或者主张工程价款优先受偿权的考虑，没有将已经实际完工的建设工程交付发包人的情况，如果承包人有其他间接证据如工作签单、双方当事人的往来信件等证明工程已经实际竣工，也可认定工程竣工事实，以此确认竣工时间。当然，出于民事诉讼理论要求诉讼管辖恒定、当事人恒定、诉讼关系恒定、诉讼请求恒定的状态，我们认为，当事人补办手续的时间应当限定在诉讼前。关于建设工程施工企业资质等级的审查，可参照 《 建筑业企业资质管理规定 》 、 《 施工总承包企业资质等级标准 》 等规范标准。
2 ．实际施工人无资质借用资质签订建设工程施工合同无效
根据最高人民法院 《 房地产指导意见 》 ，要妥善处理不具备法定资质的实际施工人借用资质承揽工程等违法行为，以保证工程质量。对规避 《 标准化法 》 关于国家强制性标准的规定，降低建材标号，擅自缩减施工流程、降低工程质量标准等危及建筑产品安全的行为，要按照法律规定和合同约定严格予以处理。
在司法实践中，实际施工人主要是指三种人，即工程转包、违法分包、借名协议里面以自有人力、物力从事建筑的主体，一般以某建筑施工队或个人名义借用资质进行施工。借用的表现形式主要是挂靠、内部承包、联合承包三种。此类案件的审理难点在于如何区分挂靠、内部承包与联合承包关系。
( l ）挂靠
挂靠是指没有相应资质的单位或个人，为了规避法律禁止性规定，以各种形式借用有建筑资质的建筑企业法人的名义，从事工程建设的行为。存在挂靠关系的施工人所签订的建设工程施工合同，违反了 《 建筑法 》 第 26 条的禁止性规定，合同无效。是否存在挂靠关系，通常从以下儿个方面来认定：挂靠者没有相应的建筑资质；挂靠者通常以被挂靠者的分支机构、施工队、项目经理部等名义对外开展活动；被挂靠者仅收取一定数额的管理费，不参与工程施工、管理、通常与挂靠者在合同中约定不承担质量责任、经济责任；挂靠者自行组织施工、自主经营、自负盈亏。由于 《 建设工程施工合同解释 》 确定了实际施工人的诉讼主体地位，工程款的计算也是参照合同约定，在工程质量合格的前提下，处理结果与有效合同基本一致，故是否认定为挂靠关系，对案件的处理结果影响不大。
( 2 ）内部承包
关于内部承包名义的借用资质审查，对于少部分案件，我们认定实际施工人是被借用名义单位的项目经理，属于真实内部承包合同关系，建设工程施丁合同有效。司法实践中，应注意区分是建筑企业的内部承包关系，还是挂靠关系。这需要结合承包人与被借用名义单位之间的紧密度来分析，比如实际施工人是与被借用名义单位有合法的人事或者劳动合同、工资以及社会保险关系的人员；或被借用名义单位负责涉讼工地施工的财产投入及财务管理等。相关的证据材料应当由实际施工人和被借用名义单位提供并承担举证责任。 《 建设工程施工合同解释 》 实施以后，如上所述，在工程质量合格的前提下，区分是建筑企业的内部承包关系还是挂靠关系，对案件的处理结果影响不大。
( 3 ）联合承包
《 建筑法 》 第 27 条规定：“大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程可以由两个以上的承包单位联合共同承包” , “两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程”。即联合共同承包要求联合承包中的所有组成人员的资质等级必须等于或大于要完成的工程，若一家企业小于或者无这个工程需要的资质等级，则属于违法借用他人资质签订建设工程施工合同的行为，应当认定为无效。