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物业服务合同的效力要件——当事人应具有缔约能力
摘自:龙房川
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发布时间:2010/12/24

物业服务合同的效力要件——当事人应具有缔约能力

所谓缔约能力,是指自然人、法人或非法人团体具有缔结合同的行为能力。物业服务合同的当事人是业主或业主委员会与物业服务企业。适格当事人应当具备下列条件:

1 .业主应是物业的所有人。 《 物业管理条例 》 规定,房屋的所有权人为业主。没有业主的授权,作为物业的承租人或使用人则不具有缔约能力。

2 .业主委员会应由业主大会合法选举产生。业主委员会的产生应符合 《 物业管理条例 》 及相关地方性法规的规定。业主委员会是业主大会的代表机构,业主委员会本身没有缔约能力,其订立合同实际是执行业主大会的缔约能力。业主委员会的登记是行政管理措施,不是决定物业服务合同效力的要件。业主委员会的设立有瑕疵,则会影响业主委员会的缔约能力。未经合法选举产生的业主委员会,等于未取得业主对外签订物业服务合同的授权,其对外签订的物业服务合同应当认定无效。但是,事后取得业主大会或者 50 %以上业主追认的,可以认定为有效的物业服务合同。一种观点认为,业主委员会的成立违法或者违反了业主公约,但只要在汀立合同时,物业服务企业是善意的,即不知业主委员会的设立有瑕疵,这种情形可以类推适用 《 合同法 》 第 50 条的规定,业主大会的代表机构业主委员会的瑕疵,不能对抗善意的第三人,则其订立的合同是有效的 。

我们认为,业主与业主委员会之间的关系与法人或者其他组织与其法定代表人、负责人的关系有不同的地方,且物业服务企业关乎公共利益,类推适用 《 合同法 》 第 50 条的规定社会效果不一定好。因此,未经合法选举产生的业主委员会,其对外签汀的物业服务合同,凡是事后没有取得多数业主同意的,应当依法认定无效更为妥当。

3 .物业服务企业是具有相应资质的法人。 《 物业管理条例 》 第 32 条规定,从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。无论是开发商在前期物业服务合同中选聘的物业服务企业,还是业主委员会成立后选聘的物业服务企业,均应具备相应的资质。对无资质或资质等级不够的物业服务企业与他人订立的物业服务合同的效力问题,实践中有不同的观点。第一种观点认为,根据合同法意思自治原则,如果业主委员会明知物业服务企业不具备资质,双方当事人的约定出于真实意思表示,合同不违反法律、法规的强制性规定,合同即应为有效合同;但如果业主委员会在不知情的情况下签订合同,且因此对于合同效力提出异议的,应认定为无效合同。第二种观点认为,欠缺相应的资质将影响物业服务企业的缔约能力。如果物业服务企业不具有相应的资质而订立的物业服务合同,该合同的效力有瑕疵。这种瑕疵不会导致合同无效,但是属于可撤销合同。第三种观点认为,物业服务企业不具备相应的资质,其订立的物业服务合同是否有效,取决于地方法规的规定。对于地方性法规规定必须取得资质证书方可从事物、!卜管理服务的,则物业服务企业必须取得主管部门颁发的资质证书,否则其签订的物业服务合同无效。地方性法规对物业管理服务资质审查制度未作明确规定的,只要受委托的物业服务企业经工商登记,领取了企业法人营业执照,就应当认定其具有签订物业服务合同的主体资格。应当指出是的,物业管理服务行为具有明显的公共性,涉及诸多主体和群体的权益,关乎公共利益,影响社会治安和社会稳定。与一般民事合同相比,体现了国家对合同意思自治的干预。在国务院没有对物业服务企业的资质通过立法作明确的规定的情况下,第三种观点较为可行。

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